Immobilien in Kroatien kaufen oder mieten

Immobilienkauf Kroatien: Gründlich prüfen

Für Deutsche ist es seit einigen Jahren kein Problem mehr, in Kroatien Häuser zu erwerben. Beim Immobilienkauf in Kroatien ist die Zeit der Schnäppchen allerdings vorbei. Allerdings: Wer nicht nur in Strandnähe nach seinem Traumhaus sucht, hat nach wie vor gute Chancen auf ein günstiges Objekt.

Kroatien ist ein reizvolles Urlaubsziel: Die über 1.700 Kilometer lange Küste mit zahlreichen vorgelagerten Inseln lädt zum Baden ein, historische Städte wie Dubrovnik und Zagreb bieten viele kulturelle Sehenswürdigkeiten. Besonders beliebt bei Touristen ist die Halbinsel Istrien. Ausländische Immobilienkäufer zeigen das meiste Interesse für die Inseln Brač und Hvar. Deutsche kaufen am liebsten Immobilien in der Kwarner Bucht.

Immobilienkauf in Kroatien: Grundbuch prüfen!

Ein formloser Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer genügt zwar nach kroatischem Recht, um eine Immobilie zu erwerben. Lediglich für den Eintrag ins Grundbuch ist eine gerichtliche oder notarielle Beglaubigung des Vertrags notwendig. Immobilienprofis raten allerdings häufig von formlosen Verträgen ab. Stattdessen sollten potenzielle Immobilienbesitzer sich von Anfang an von einem Notar oder Anwalt beraten lassen. Dieser kann etwa dabei helfen, die Eigentumsverhältnisse festzustellen.

Auf folgende Punkte sollten Immobilienkäufer achten:

• Ist das Grundstück auch tatsächlich mit der Grundstücksnummer im Kataster eingetragen, die der Verkäufer angegeben hat? Ist auch das Haus eingetragen? Oft ist hier nur ein Grundstück ohne Bebauung genannt. Das deutet auf eine fehlende Baugenehmigung hin.
• Ist der Eintrag mit einer Plombe versehen? Das würde bedeuten, dass bezüglich dieses Eintrags eine Unklarheit vorliegt oder ein Einspruch zum Beispiel eines Nachbarn oder der Behörde besteht.
• Ist der Verkäufer als alleiniger Besitzer eingetragen oder gibt es mehrere Besitzer?

Es ist wichtig, diese Informationen mit dem Grundbuch („Zemljista Knjiga“) abzugleichen, denn dieses ist ausschlaggebend für einen rechtmässigen Kauf und Verkauf. Unterscheiden sich beispielsweise die Quadratmeterzahlen von jenen im Kataster, sind Streitigkeiten mit dem Nachbarn vorprogrammiert. Im Regelfall wird die Übertragung des Eigentums innerhalb von drei bis sechs Monaten ins Grundbuch eingetragen. Dieser Eintrag verzögert sich, wenn es Unklarheiten gibt – etwa im Hinblick auf die Quadratmeterzahlen. Die fachliche Beratung durch einen Anwalt vor dem Kauf ist daher umso wichtiger.

In Kroatien bieten Rechtsanwälte einfache Kaufverträge an, bei denen der Kaufvertrag mit Eintragungsbewilligung erst geschlossen und beglaubigt wird, wenn der volle Kaufpreis bezahlt ist. Dies ist für ausländische Käufer kein Risiko – sie sollten nur darauf achten, dass im Vertrag steht, dass der geplante Verkauf im Grundbuch vermerkt wird. So stellen Immobilienkäufer sicher, dass das Objekt nicht noch einmal verkauft wird.

Preise für Immobilien in Kroatien

Das Angebot an Ferienimmobilien in Kroatien ist gross: Vom einfachen Häuschen bis zur luxuriösen Villa. „Bei Objekten in bester Lage direkt am Meer ist das Angebot allerdings etwas eingeschränkt“, erklärt Ante Tabak, Geschäftsführer des kroatischen Immobilienportals crozilla.com.

Dabei gilt: Je besser die Verkehrsanbindungen und je näher ein Haus am Strand liegt, desto höher fällt auch der Preis aus. „Wer in direkter Nähe zum Strand wohnen möchte, findet preiswerte Objekte am ehesten im Norden des Landes und in kleineren Orten mit schlechter Verkehrsanbindung – Inseln ausgenommen“, sagt Tabak.

Die Preise für Immobilien in Kroatien sind im Landesinneren in den vergangenen Jahren ziemlich gefallen, an der Küste sanken die Preise nur leicht – der erwartete Run auf Feriendomizile nach dem EU-Beitritt des Landes ist ausgeblieben. Nur Top-Objekte konnten ihr Preisniveau halten. Die teuersten Immobilien an der Küste Kroatiens finden sich in Dubrovnik und Umgebung.

Keine Duldung von Schwarzbauten

Schwarzbauten werden seit einiger Zeit in Kroatien nicht mehr geduldet. Jeder Verkäufer muss eine Baugenehmigung vorweisen können – Immobilienkäufer sollten dennoch genau prüfen, ob das Objekt auch nach den Vorschriften dieser Genehmigung gebaut wurde. Wurde es etwa grösser oder schlicht nicht nach Plan errichtet, wäre eventuell eine Neugenehmigung erforderlich.

Kosten beim Immobilienkauf in Kroatien

Folgende Nebenkosten fallen bei einem Immobilienkauf in Kroatien an:

• Notarkosten: variieren je nach Aufwand
• Anwaltskosten: 1 - 2 %
• Grunderwerbsteuer: 5 %
• Maklergebühren: In der Regel 3,75 %

(Die Maklerprovision ist gesetzlich nicht begrenzt – meist werden drei Prozent plus Mehrwertsteuer fällig, woraus sich 3,75 Prozent ergeben. In grösseren Städten und Wohngebieten wird bisweilen auch mit zwei Prozent gerechnet.)

Hinzu kommen darüber hinaus meist folgende Kosten:

• Kosten für eventuelle Renovierungs- oder Umbaukosten
• Kosten für Versicherungen (beispielsweise Brandschutz)
• Finanzierungskosten