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Aktuelle Immobilien in Kroatien

Rubesi Wohnungen, Rubesi Wohnung kaufen

Flats Rubesi, Kastav, 97m2

51215 Rubesi
250'000 €
Kaufpreis
97 m²
Wohnfläche (ca.)
4
Zimmer
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Mali Losinj Häuser, Mali Losinj Haus kaufen

Mali Losinj, 850m2

51550 Mali Losinj
auf Anfrage
850 m²
Wohnfläche (ca.)
1.400 m²
Grundstücksfl. (ca.)
14
Zimmer
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Opatija Wohnungen, Opatija Wohnung kaufen

Luxuswohnung 120 m2 im Zentrum

51410 Opatija
650'000 €
Kaufpreis
110 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
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Centar Ladenlokale, Ladenflächen

Unternehmesverkauf Centar, Rijeka, 1.200m2

51000 Centar
900'000 €
Kaufpreis
k.A.
Verkaufsfläche
k.A.
Teilbare Fläche
k.A.
Fensterfront
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Rovinj Häuser, Rovinj Haus kaufen

Häuser Rovinj, 640m2

52210 Rovinj
auf Anfrage
640 m²
Wohnfläche (ca.)
424 m²
Grundstücksfl. (ca.)
12
Zimmer
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Blazevdol Grundstücke, Blazevdol Grundstück kaufen

Lands Blazevdol, Sveti Ivan Zelina, 3.556m2

10380 Blazevdol
100'000 €
Kaufpreis
3.556 m²
Grundstücksfl. (ca.)
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Centar Ladenlokale, Ladenflächen

Unternehmesverkauf Centar, Rijeka, 160m2

51000 Centar
1'600 €
Nettomiete zzgl. NK
k.A.
Verkaufsfläche
k.A.
Teilbare Fläche
k.A.
Fensterfront
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Rovinj Gastronomie, Pacht, Gaststätten

Rovinj, 900m2

52210 Rovinj
auf Anfrage
k.A.
Gastrofläche
k.A.
Grundstücksfl.
16
Zimmer
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Selce Wohnungen, Selce Wohnung kaufen

Flats Selce, Crikvenica, 105m2

51266 Selce
175'000 €
Kaufpreis
105 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Kostrena Sveta Lucija Häuser, Kostrena Sveta Lucija Haus kaufen

Häuser Kostrena Sveta Lucija, Kostrena, 300m2

51221 Kostrena Sveta Lucija
790'000 €
Kaufpreis
200 m²
Wohnfläche (ca.)
2.200 m²
Grundstücksfl. (ca.)
5
Zimmer
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Novi Vinodolski Häuser, Novi Vinodolski Haus kaufen

Häuser Novi Vinodolski, 400m2

51250 Novi Vinodolski
530'000 €
Kaufpreis
400 m²
Wohnfläche (ca.)
1.000 m²
Grundstücksfl. (ca.)
11
Zimmer
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Belgrad Häuser, Belgrad Haus kaufen

Grizane-Belgrad, Vinodolska Opcina, 58m2

51244 Belgrad
30'000 €
Kaufpreis
58 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Grundstücksfl.
3
Zimmer
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Visnjan Häuser, Visnjan Haus kaufen

Haus, Istarska, Visnjan,205 m2

52463 Visnjan
360'000 €
Kaufpreis
205 m²
Wohnfläche (ca.)
775 m²
Grundstücksfl. (ca.)
3
Zimmer
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Jablanac Häuser, Jablanac Haus kaufen

Häuser Jablanac, Senj, 250m2

53287 Jablanac
300'000 €
Kaufpreis
250 m²
Wohnfläche (ca.)
150 m²
Grundstücksfl. (ca.)
14
Zimmer
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Opatija Wohnungen, Opatija Wohnung kaufen

Wohnung Opatija - Centar, Opatija, 140m2

51410 Opatija
399'000 €
Kaufpreis
140 m²
Wohnfläche (ca.)
5
Zimmer
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Crikvenica Wohnungen, Crikvenica Wohnung kaufen

Wohnung Crikvenica, 82m2

51260 Crikvenica
115'000 €
Kaufpreis
82 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Dramalj Häuser, Dramalj Haus kaufen

Häuser Dramalj, Crikvenica, 190m2

51265 Dramalj
135'000 €
Kaufpreis
190 m²
Wohnfläche (ca.)
100 m²
Grundstücksfl. (ca.)
4
Zimmer
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Rukavac Häuser, Rukavac Haus kaufen

Häuser Rukavac, Matulji, 380m2

51211 Rukavac
350'000 €
Kaufpreis
380 m²
Wohnfläche (ca.)
1.055 m²
Grundstücksfl. (ca.)
8
Zimmer
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Opatija Häuser, Opatija Haus kaufen

Villa in Opatija mit großen Grundstück und zwei Garagen, renovie

51410 Opatija
1'100'000 €
Kaufpreis
390 m²
Wohnfläche (ca.)
1.130 m²
Grundstücksfl. (ca.)
10
Zimmer
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Opatija Wohnungen, Opatija Wohnung kaufen

Luxuswohnung in Opatija

51410 Opatija
390'000 €
Kaufpreis
126 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Alle 101.155 Immobilien anzeigen

Tipps zum Immobilienkauf in Kroatien: Von der Besichtigung bis zum Grundbucheintrag

Viel Küste, kleine Buchten, alte Städtchen und sehenswerte Natur im Landesinneren. Kroatien ist ein beliebtes Urlaubsziel für Schweizer. Für Schweizer Bürger gibt es beim Immobilienkauf keine besonderen Beschränkungen. Ohne Anwalt oder Makler geht es aber trotzdem nicht. Was Käufer beim Immobilienerwerb in Kroatien beachten müssen.

Immobilienkauf Kroatien, Luftbild der Altstadt von Dubrovnik, Foto: Shchipkova Elena / fotolia.de
Wohl eine der bekanntesten Stadtansichten Kroatiens: Dubrovnik, ganz im Süden des Landes ist ein beliebtes Urlaubsziel. Foto: Shchipkova Elena / fotolia.de

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte, dem stehen keine anderen bürokratischen Hürden im Weg, als für kroatische Bürger auch. Das heisst aber auch: Um eine Immobilie zu kaufen, brauchen Sie eine OIB-Steuernummer. Ausserdem berechtigt der Immobilienbesitz nicht zum dauerhaften Aufenthalt.

Zahlen und Fakten

  • Kroatien liegt südöstlich von der Schweiz am adriatischen Meer. Die Hauptstadt Zagreb ist etwa neun Autostunden von Zürich entfernt, die südliche Küstenstadt Dubrovnik gar mehr als 14 Stunden.
  • In Kroatien leben über vier Millionen Menschen auf 56.594 Quadratkilometern. Sie sprechen Kroatisch und bezahlen mit der Kuna. Sieben Kuna entsprechen ungefähr ein Euro.
  • Das Land besitzt eine langgestreckte Küstenregion mit 1.246 Inseln, von denen lediglich 47 dauerhaft bewohnt sind, und eine Kontinentalregion, die sich zwischen den Grossstädten Zagreb und Osijek erstreckt.
  • Nachbarländer sind Slowenien, Ungarn, Serbien und Montenegro. Bosnien und Herzegowina zerteilt das Land sogar für einen Küstenabschnitt von etwa 10 Kilometern.

So läuft der Immobilienkauf in Kroatien ab

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen will, sollte sich die Hilfe eines Anwalts oder Maklers sichern. Spricht der Käufer nicht sehr gut kroatisch, sollte auch ein Übersetzer dabei sein. Es gibt vier wichtige Phasen: Die Besichtigung, der Vorvertrag, der Kaufvertrag und die Eigentumsüberschreibung beziehungsweise der Grundbucheintrag.

Besichtigung

In Kroatien haben Makler einen ähnlich umfangreichen Job wie in der Schweiz: „In Kroatien braucht der Makler allerdings eine Maklerlizenz, damit er den Beruf ausüben darf“, erklärt Ante Tabak, Geschäftsführer vom kroatischen Immobilienportal crozilla.com. Ausserdem gibt es keine Exklusivverträge. Das heisst, dass eine Immobilie über mehrere Vermittlungskanäle und von verschiedenen Maklern angeboten werden kann – zu unterschiedlichen Konditionen. Um sich die Provision zu sichern, verlangen Makler manchmal, dass Interessenten ein Besichtigungsformular unterschreiben. Wenn diese die Immobilie dann kaufen, müssen sie die Provision zahlen.

Immobilienkauf Kroatien, Mann wandert durch menschenleere Hügellandschaft, Istrien, Brest, Foto: Sonja Guina / unsplash.com
Kroatien ist mehr als nur Meer. Hier die Hügellandschaft im Norden Istriens. Foto: Sonja Guina / unsplash.com
Immobilienkauf Kroatien, die Häuser von Komiza sind bis unmittelbar an den Strand gebaut, Blick vom Wasser aus, Foto: xbrchx / iStock
Zu Kroatien gehören über 1.000 Inseln. Hier das Fischerörtchen Komiza auf der Insel Vis. Foto: xbrchx / iStock

Vorvertrag

In Kroatien ist es üblich, zunächst einen Vorvertrag zu schliessen. „Der Vorvertrag dient als Sicherung für Verkäufer und Käufer“, sagt Ante Tabak. Der Vorvertrag beinhaltet alle Details, die später auch im Kaufvertrag stehen und sollte deswegen nicht auf die leichte Schulter genommen werden: „Der Vorvertrag ist verbindlich.“

Das zeigt auch folgende Regelung: Im Zuge des Vorvertrags wird eine Anzahlung fällig, üblicherweise in Höhe von zehn bis 20 Prozent der späteren Kaufsumme. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung zurückzahlen und die gleiche Summe drauflegen. Um einen solchen Vorvertrag zu erstellen, sollte die Hilfe eines Anwalts oder Maklers in Anspruch genommen werden.

Der Vorvertrag soll dabei helfen, einen schnellen Geschäftsabschluss zu realisieren – und gleichzeitig beiden Parteien die Möglichkeit geben, eventuelle Formalitäten zu erledigen. So muss der Käufer beispielsweise möglicherweise seine Finanzierung regeln. Allerdings sind auch für den Vorvertrag einige Bedingungen zu erfüllen: Der Käufer muss sich mithilfe eines Reisepasses ausweisen können und braucht eine kroatische Steuernummer, die OIB-Steuernummer.

Folgende Details gehören in den Vorvertrag:

  • Namen und Adressen der Vertragsparteien
  • Adresse der Immobilie samt Beschreibung der Immobilie
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Schuldenfreiheitsbestätigung des Verkäufers
  • Kaufpreis, Höhe der Anzahlung, Teilzahlungsvereinbarungen, Nebenkosten
  • Notartermin, falls bekannt, beziehungsweise Übergabezeitpunkt
  • Eventuell Genehmigungsunterlagen
  • Regelungen für den Fall, dass der Vorvertrag platzt

Info

Die kroatische Steuernummer OIB (Obsobni Identifkacijski Broj) benötigt jeder, der in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte. Die Steuernummer kann bei den Finanzämtern vor Ort beantragt werden. Per beglaubigter Vollmacht kann man auch einen Anwalt oder einen Bekannten damit beauftragen. Die Nummer ist üblicherweise innerhalb von 24 Stunden verfügbar, der Antrag ist kostenlos.

Kaufvertrag

Der echte Kaufvertrag muss anschliessend auf Basis des Vorvertrags erstellt werden. „Der Vertrag kann von einem Notar erstellt werden und er haftet dann auch für diesen. Es kann sich aber auch ein Anwalt um den Vertrag kümmern, der Notar beglaubigt dann nur die Unterschriften von Verkäufer und Käufer“, erklärt Ante Tabak. Der Vertrag muss übrigens auf Kroatisch sein – selbst dann, wenn ein Schweizer sein Ferienhaus an einen anderen Schweizer verkauft. „Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, muss sofort die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.“ Das geschieht per Rechnung vom Finanzamt. Sollte das Finanzamt übrigens Unterverbriefung, also einen zu niedrigen Kaufpreis vermuten, kann es einen eigenen Wert festlegen und auf Basis dessen die Grunderwerbsteuer erheben: Fällig werden vier Prozent des Kaufpreises.

Immobilienkauf Kroatien, Froschperspektive auf die bunten Fassaden schmaler alter Häuser in der Altstadt von Rovinj, Foto: Erik-Jan Leusink / unsplash.com
Farbenfrohe Stadthäuser in Rovinj auf der Halbinsel Istrien. Foto: Erik-Jan Leusink / unsplash.com
Immobilienkauf Kroatien, Blick eine schmale Gasse entlang, alte Steinhäuser, Foto: xbrchx / iStock
Das ist noch eine der größeren Gassen in der Altstadt von Split. Foto: xbrchx / iStock

Grundbucheintrag

Mit dem Kaufvertrag wird das Grundbuch gesperrt, das Haus kann nicht mehr anderweitig verkauft werden. „Die Immobilie gehört aber erst dann dem Käufer, wenn sie voll bezahlt und der Käufer ins Grundbuch eingetragen wurde.“ Dieser Eintrag erfolgt, sobald der Verkäufer seine Eintragsbewilligung abgegeben hat. Liegt diese bereits vor, etwa weil sie im Zuge der Kaufvertragsunterschrift beim Notar hinterlegt wurde, geht es etwas schneller und der Käufer ist auf der sicheren Seite.

Den entsprechenden Antrag auf Änderung des Grundbuchs stellt der Makler oder Anwalt beim zuständigen Gericht. Dazu werden der gültige Kaufvertrag sowie alle darin genannten Dokumente benötigt, die auch bereits Teil des Vorvertrages waren. Allerdings kann es je nach Gericht bis zu zwei Jahre dauern, bis der Grundbucheintrag tatsächlich vorgenommen wurde. Kompliziert wird’s, wenn der neue Eigentümer sein Haus zuvor wieder verkaufen möchte.

Info

Passende Immobilien in Kroatien finde Sie auf dem Immobilienportal https://www.crozilla-nekretnine.com/de.

Das kostet ein Hauskauf in Kroatien

Neben der Grunderwerbsteuer fallen noch weitere Kosten an:

  • Maklerprovision in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises. Darauf wird noch die Mehrwertsteuer von 25 Prozent fällig.
  • Sollte zusätzlich ein Anwalt eingeschaltet werden, verlangt der üblicherweise ein bis zwei Prozent der Kaufsumme. Auch hier wird die Mehrwertsteuer fällig.
  • Für Grundbucheintrag, Notarkosten und die Hinterlegung von Unterlagen werden relativ günstige dreistellige Eurobeträge fällig.
  • Anschliessend wird jährlich die Grundsteuer fällig, die etwa 1,70 Schweizer Franken pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt.

Regionen, Lage, Preise

Immobilienkauf Kroatien, Blick auf die Innenstadt von Zagreb, Foto: dreamer4787 / fotolia.de
Der Ban-Jelacic-Platz in Zagreb, links die Kathedrale von Zagreb. Die haupstadt Kroatiens liegt im Landesinneren. Foto: dreamer4787 / fotolia.de

Besonders begehrt sind die küstennahen Gegenden oder die Hauptstadt Zagreb. Im Hinterland kann es dagegen sehr günstige Immobilien geben. Allerdings hat die Regierung den Bau in Küstengegenden beschränkt. Innerhalb eines Streifens von 1.000 Metern an der Küste entlang gelten verschärfte Auflagen beim Neubau. Innerhalb von 70 Metern im Abstand zur Küste ist bauen nicht erlaubt, Ausnahmen betreffen lediglich Ortschaften, die ohnehin bereits direkt an der Küste liegen. Dabei geht es in erster Linie darum, den Charakter kleiner Küstenorte zu erhalten und die Küste vor zu vielen grossen Hotelbauten zu schützen.

Nicht alle Immobilien kann man ohne weiteres kaufen. Privatleute können keine Nutzflächen, Waldfläche oder Naturschutzgebiete kaufen und Wohngebäude dürfen nicht darauf errichtet werden. Wer solches Land dennoch kaufen will, beispielsweise, weil es an das eigene Grundstück angrenzt, muss eine d.o.o. gründen. Diese Unternehmensform ist vergleichbar mit der schweizerischen GmbH, das Mindestkapital beträgt aber lediglich 3.000 Schweizer Franken. Eine d.o.o. kann auch steuerliche Vorteile mit sich bringen. Schweizer Bürger können ohne Probleme eine d.o.o. gründen, sollten sich aber Hilfe bei einem Steuerberater, Anwalt und Dolmetscher holen.

Stand: Oktober 2018