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Aktuelle Immobilien in Kroatien

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GERÄUMIGER HOF MIT FAMILIENVILLA, Bakar, 3.300m2

51222 Bakar
320'000 €
Kaufpreis
3.303 m²
Wohnfläche (ca.)
3.042 m²
Grundstücksfl. (ca.)
9
Zimmer
Gewerblicher
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Crikvenica Häuser, Crikvenica Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Selce, Crikvenica, 890m2

51260 Crikvenica
400'000 €
Kaufpreis
376 m²
Wohnfläche (ca.)
280 m²
Grundstücksfl. (ca.)
13
Zimmer
Gewerblicher
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Lanie Häuser, Lanie Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Vodice, Lanie, 270m2

52422 Lanie
110'000 €
Kaufpreis
270 m²
Wohnfläche (ca.)
1.119 m²
Grundstücksfl. (ca.)
3
Zimmer
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Opatija - Okolica Wohnungen, Opatija - Okolica Wohnung kaufen

Wohnung Iii, Opatija - Umgebung, 121m2

51410 Opatija - Okolica
259'000 €
Kaufpreis
121 m²
Wohnfläche (ca.)
4
Zimmer
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Malinska-Dubanica Wohnungen, Malinska-Dubanica Wohnung kaufen

Apartment mit Schwimmbecken in der Nähe vom Meer, Malinska, Malinska-Dubanica, 150m2

51511 Malinska-Dubanica
562'500 €
Kaufpreis
150 m²
Wohnfläche (ca.)
4
Zimmer
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Crikvenica Häuser, Crikvenica Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Dramalj, Crikvenica, 793m2

51260 Crikvenica
320'000 €
Kaufpreis
793 m²
Wohnfläche (ca.)
370 m²
Grundstücksfl. (ca.)
11
Zimmer
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Lovran Häuser, Lovran Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Liganj, Lovran, 250m2

51415 Lovran
210'000 €
Kaufpreis
250 m²
Wohnfläche (ca.)
926 m²
Grundstücksfl. (ca.)
7
Zimmer
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Vinodolska Opina Häuser, Vinodolska Opina Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Drivenik, Vinodol, 230m2

51250 Vinodolska Opina
225'000 €
Kaufpreis
230 m²
Wohnfläche (ca.)
630 m²
Grundstücksfl. (ca.)
7
Zimmer
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Karlobag Häuser, Karlobag Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Bake Otarije, Karlobag, 486m2

53288 Karlobag
312'000 €
Kaufpreis
486 m²
Wohnfläche (ca.)
238 m²
Grundstücksfl. (ca.)
11
Zimmer
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Crikvenica Wohnungen, Crikvenica Wohnung kaufen

Wohnung Dramalj, Crikvenica, 72,65m2

51260 Crikvenica
188'500 €
Kaufpreis
72 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Dobrinj Häuser, Dobrinj Haus kaufen

Steinvilla mit Schwimmbecken, Dobrinj, 150m2

51514 Dobrinj
380'000 €
Kaufpreis
150 m²
Wohnfläche (ca.)
510 m²
Grundstücksfl. (ca.)
4
Zimmer
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Opatija Wohnungen, Opatija Wohnung kaufen

Wohnung Opatija, 117m2

51410 Opatija
610'000 €
Kaufpreis
117 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Vinodolska Opina Häuser, Vinodolska Opina Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Tribalj, Vinodol, 300m2

51250 Vinodolska Opina
416'000 €
Kaufpreis
300 m²
Wohnfläche (ca.)
550 m²
Grundstücksfl. (ca.)
9
Zimmer
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Opatija - Okolica Wohnungen, Opatija - Okolica Wohnung kaufen

Wohnung Opri, Opatija - Umgebung, 48m2

51410 Opatija - Okolica
250'000 €
Kaufpreis
48 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
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Novi Vinodolski Häuser, Novi Vinodolski Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Klenovica, Novi Vinodolski, 368m2

51250 Novi Vinodolski
250'000 €
Kaufpreis
347 m²
Wohnfläche (ca.)
460 m²
Grundstücksfl. (ca.)
6
Zimmer
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Krk Wohnungen, Krk Wohnung kaufen

Luxuswohnung mit Panoramablick, Krk, 54m2

51500 Krk
285'000 €
Kaufpreis
54 m²
Wohnfläche (ca.)
3
Zimmer
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Opatija - Okolica Häuser, Opatija - Okolica Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Icici, Opatija - 340m2

51410 Opatija - Okolica
690'000 €
Kaufpreis
340 m²
Wohnfläche (ca.)
1.530 m²
Grundstücksfl. (ca.)
8
Zimmer
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Novi Vinodolski Häuser, Novi Vinodolski Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Novi Vinodolski, 698m2

51250 Novi Vinodolski
1'100'000 €
Kaufpreis
698 m²
Wohnfläche (ca.)
1.000 m²
Grundstücksfl. (ca.)
20
Zimmer
Gewerblicher
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Crikvenica Häuser, Crikvenica Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Jadranovo, Crikvenica, 122m2

51260 Crikvenica
208'000 €
Kaufpreis
122 m²
Wohnfläche (ca.)
330 m²
Grundstücksfl. (ca.)
7
Zimmer
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Matulji Häuser, Matulji Haus kaufen

Einfamilienhaus/Wohnhaus Bregi, Matulji, 230m2

51211 Matulji
420'000 €
Kaufpreis
300 m²
Wohnfläche (ca.)
1.100 m²
Grundstücksfl. (ca.)
9
Zimmer
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Alle 95.701 Immobilien anzeigen

Tipps zum Immobilienkauf in Kroatien: Von der Besichtigung bis zum Grundbucheintrag

Viel Küste, kleine Buchten, alte Städtchen und sehenswerte Natur im Landesinneren. Kroatien ist ein beliebtes Urlaubsziel für Schweizer. Für Schweizer Bürger gibt es beim Immobilienkauf keine besonderen Beschränkungen. Ohne Anwalt oder Makler geht es aber trotzdem nicht. Was Käufer beim Immobilienerwerb in Kroatien beachten müssen.

Immobilienkauf Kroatien, Luftbild der Altstadt von Dubrovnik, Foto: Shchipkova Elena / fotolia.de
Wohl eine der bekanntesten Stadtansichten Kroatiens: Dubrovnik, ganz im Süden des Landes ist ein beliebtes Urlaubsziel. Foto: Shchipkova Elena / fotolia.de

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte, dem stehen keine anderen bürokratischen Hürden im Weg, als für kroatische Bürger auch. Das heisst aber auch: Um eine Immobilie zu kaufen, brauchen Sie eine OIB-Steuernummer. Ausserdem berechtigt der Immobilienbesitz nicht zum dauerhaften Aufenthalt.

Zahlen und Fakten

  • Kroatien liegt südöstlich von der Schweiz am adriatischen Meer. Die Hauptstadt Zagreb ist etwa neun Autostunden von Zürich entfernt, die südliche Küstenstadt Dubrovnik gar mehr als 14 Stunden.
  • In Kroatien leben über vier Millionen Menschen auf 56.594 Quadratkilometern. Sie sprechen Kroatisch und bezahlen mit der Kuna. Sieben Kuna entsprechen ungefähr ein Euro.
  • Das Land besitzt eine langgestreckte Küstenregion mit 1.246 Inseln, von denen lediglich 47 dauerhaft bewohnt sind, und eine Kontinentalregion, die sich zwischen den Grossstädten Zagreb und Osijek erstreckt.
  • Nachbarländer sind Slowenien, Ungarn, Serbien und Montenegro. Bosnien und Herzegowina zerteilt das Land sogar für einen Küstenabschnitt von etwa 10 Kilometern.

So läuft der Immobilienkauf in Kroatien ab

Wer in Kroatien eine Immobilie kaufen will, sollte sich die Hilfe eines Anwalts oder Maklers sichern. Spricht der Käufer nicht sehr gut kroatisch, sollte auch ein Übersetzer dabei sein. Es gibt vier wichtige Phasen: Die Besichtigung, der Vorvertrag, der Kaufvertrag und die Eigentumsüberschreibung beziehungsweise der Grundbucheintrag.

Besichtigung

In Kroatien haben Makler einen ähnlich umfangreichen Job wie in der Schweiz: „In Kroatien braucht der Makler allerdings eine Maklerlizenz, damit er den Beruf ausüben darf“, erklärt Ante Tabak, Geschäftsführer vom kroatischen Immobilienportal crozilla.com. Ausserdem gibt es keine Exklusivverträge. Das heisst, dass eine Immobilie über mehrere Vermittlungskanäle und von verschiedenen Maklern angeboten werden kann – zu unterschiedlichen Konditionen. Um sich die Provision zu sichern, verlangen Makler manchmal, dass Interessenten ein Besichtigungsformular unterschreiben. Wenn diese die Immobilie dann kaufen, müssen sie die Provision zahlen.

Immobilienkauf Kroatien, Mann wandert durch menschenleere Hügellandschaft, Istrien, Brest, Foto: Sonja Guina / unsplash.com
Kroatien ist mehr als nur Meer. Hier die Hügellandschaft im Norden Istriens. Foto: Sonja Guina / unsplash.com
Immobilienkauf Kroatien, die Häuser von Komiza sind bis unmittelbar an den Strand gebaut, Blick vom Wasser aus, Foto: xbrchx / iStock
Zu Kroatien gehören über 1.000 Inseln. Hier das Fischerörtchen Komiza auf der Insel Vis. Foto: xbrchx / iStock

Vorvertrag

In Kroatien ist es üblich, zunächst einen Vorvertrag zu schliessen. „Der Vorvertrag dient als Sicherung für Verkäufer und Käufer“, sagt Ante Tabak. Der Vorvertrag beinhaltet alle Details, die später auch im Kaufvertrag stehen und sollte deswegen nicht auf die leichte Schulter genommen werden: „Der Vorvertrag ist verbindlich.“

Das zeigt auch folgende Regelung: Im Zuge des Vorvertrags wird eine Anzahlung fällig, üblicherweise in Höhe von zehn bis 20 Prozent der späteren Kaufsumme. Tritt der Käufer vom Vertrag zurück, verliert er seine Anzahlung. Tritt der Verkäufer zurück, muss er die Anzahlung zurückzahlen und die gleiche Summe drauflegen. Um einen solchen Vorvertrag zu erstellen, sollte die Hilfe eines Anwalts oder Maklers in Anspruch genommen werden.

Der Vorvertrag soll dabei helfen, einen schnellen Geschäftsabschluss zu realisieren – und gleichzeitig beiden Parteien die Möglichkeit geben, eventuelle Formalitäten zu erledigen. So muss der Käufer beispielsweise möglicherweise seine Finanzierung regeln. Allerdings sind auch für den Vorvertrag einige Bedingungen zu erfüllen: Der Käufer muss sich mithilfe eines Reisepasses ausweisen können und braucht eine kroatische Steuernummer, die OIB-Steuernummer.

Folgende Details gehören in den Vorvertrag:

  • Namen und Adressen der Vertragsparteien
  • Adresse der Immobilie samt Beschreibung der Immobilie
  • Energieausweis
  • Grundbuchauszug
  • Schuldenfreiheitsbestätigung des Verkäufers
  • Kaufpreis, Höhe der Anzahlung, Teilzahlungsvereinbarungen, Nebenkosten
  • Notartermin, falls bekannt, beziehungsweise Übergabezeitpunkt
  • Eventuell Genehmigungsunterlagen
  • Regelungen für den Fall, dass der Vorvertrag platzt

Info

Die kroatische Steuernummer OIB (Obsobni Identifkacijski Broj) benötigt jeder, der in Kroatien eine Immobilie kaufen möchte. Die Steuernummer kann bei den Finanzämtern vor Ort beantragt werden. Per beglaubigter Vollmacht kann man auch einen Anwalt oder einen Bekannten damit beauftragen. Die Nummer ist üblicherweise innerhalb von 24 Stunden verfügbar, der Antrag ist kostenlos.

Kaufvertrag

Der echte Kaufvertrag muss anschliessend auf Basis des Vorvertrags erstellt werden. „Der Vertrag kann von einem Notar erstellt werden und er haftet dann auch für diesen. Es kann sich aber auch ein Anwalt um den Vertrag kümmern, der Notar beglaubigt dann nur die Unterschriften von Verkäufer und Käufer“, erklärt Ante Tabak. Der Vertrag muss übrigens auf Kroatisch sein – selbst dann, wenn ein Schweizer sein Ferienhaus an einen anderen Schweizer verkauft. „Sobald der Kaufvertrag abgeschlossen ist, muss sofort die Grunderwerbsteuer gezahlt werden.“ Das geschieht per Rechnung vom Finanzamt. Sollte das Finanzamt übrigens Unterverbriefung, also einen zu niedrigen Kaufpreis vermuten, kann es einen eigenen Wert festlegen und auf Basis dessen die Grunderwerbsteuer erheben: Fällig werden vier Prozent des Kaufpreises.

Immobilienkauf Kroatien, Froschperspektive auf die bunten Fassaden schmaler alter Häuser in der Altstadt von Rovinj, Foto: Erik-Jan Leusink / unsplash.com
Farbenfrohe Stadthäuser in Rovinj auf der Halbinsel Istrien. Foto: Erik-Jan Leusink / unsplash.com
Immobilienkauf Kroatien, Blick eine schmale Gasse entlang, alte Steinhäuser, Foto: xbrchx / iStock
Das ist noch eine der größeren Gassen in der Altstadt von Split. Foto: xbrchx / iStock

Grundbucheintrag

Mit dem Kaufvertrag wird das Grundbuch gesperrt, das Haus kann nicht mehr anderweitig verkauft werden. „Die Immobilie gehört aber erst dann dem Käufer, wenn sie voll bezahlt und der Käufer ins Grundbuch eingetragen wurde.“ Dieser Eintrag erfolgt, sobald der Verkäufer seine Eintragsbewilligung abgegeben hat. Liegt diese bereits vor, etwa weil sie im Zuge der Kaufvertragsunterschrift beim Notar hinterlegt wurde, geht es etwas schneller und der Käufer ist auf der sicheren Seite.

Den entsprechenden Antrag auf Änderung des Grundbuchs stellt der Makler oder Anwalt beim zuständigen Gericht. Dazu werden der gültige Kaufvertrag sowie alle darin genannten Dokumente benötigt, die auch bereits Teil des Vorvertrages waren. Allerdings kann es je nach Gericht bis zu zwei Jahre dauern, bis der Grundbucheintrag tatsächlich vorgenommen wurde. Kompliziert wird’s, wenn der neue Eigentümer sein Haus zuvor wieder verkaufen möchte.

Info

Passende Immobilien in Kroatien finde Sie auf dem Immobilienportal https://www.crozilla-nekretnine.com/de.

Das kostet ein Hauskauf in Kroatien

Neben der Grunderwerbsteuer fallen noch weitere Kosten an:

  • Maklerprovision in Höhe von drei Prozent des Kaufpreises. Darauf wird noch die Mehrwertsteuer von 25 Prozent fällig.
  • Sollte zusätzlich ein Anwalt eingeschaltet werden, verlangt der üblicherweise ein bis zwei Prozent der Kaufsumme. Auch hier wird die Mehrwertsteuer fällig.
  • Für Grundbucheintrag, Notarkosten und die Hinterlegung von Unterlagen werden relativ günstige dreistellige Eurobeträge fällig.
  • Anschliessend wird jährlich die Grundsteuer fällig, die etwa 1,70 Schweizer Franken pro Quadratmeter Wohnfläche beträgt.

Regionen, Lage, Preise

Immobilienkauf Kroatien, Blick auf die Innenstadt von Zagreb, Foto: dreamer4787 / fotolia.de
Der Ban-Jelacic-Platz in Zagreb, links die Kathedrale von Zagreb. Die haupstadt Kroatiens liegt im Landesinneren. Foto: dreamer4787 / fotolia.de

Besonders begehrt sind die küstennahen Gegenden oder die Hauptstadt Zagreb. Im Hinterland kann es dagegen sehr günstige Immobilien geben. Allerdings hat die Regierung den Bau in Küstengegenden beschränkt. Innerhalb eines Streifens von 1.000 Metern an der Küste entlang gelten verschärfte Auflagen beim Neubau. Innerhalb von 70 Metern im Abstand zur Küste ist bauen nicht erlaubt, Ausnahmen betreffen lediglich Ortschaften, die ohnehin bereits direkt an der Küste liegen. Dabei geht es in erster Linie darum, den Charakter kleiner Küstenorte zu erhalten und die Küste vor zu vielen grossen Hotelbauten zu schützen.

Nicht alle Immobilien kann man ohne weiteres kaufen. Privatleute können keine Nutzflächen, Waldfläche oder Naturschutzgebiete kaufen und Wohngebäude dürfen nicht darauf errichtet werden. Wer solches Land dennoch kaufen will, beispielsweise, weil es an das eigene Grundstück angrenzt, muss eine d.o.o. gründen. Diese Unternehmensform ist vergleichbar mit der schweizerischen GmbH, das Mindestkapital beträgt aber lediglich 3.000 Schweizer Franken. Eine d.o.o. kann auch steuerliche Vorteile mit sich bringen. Schweizer Bürger können ohne Probleme eine d.o.o. gründen, sollten sich aber Hilfe bei einem Steuerberater, Anwalt und Dolmetscher holen.

Stand: Oktober 2018