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Aktuelle Immobilien in Österreich

Maishofen Häuser, Maishofen Haus kaufen

W-02AMG6 Neuwertiges Einfamilienhaus in idyllischer Lage

5751 Maishofen
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550'000 €
Kaufpreis
245 m²
Wohnfläche (ca.)
656 m²
Grundstücksfl. (ca.)
5
Zimmer
Gewerblicher
Anbieter
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Gemütliches Studio Mariahilferstraße

1060 Vienna (6., Mariahilf), Mariahilferstraße
  • Lift
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1'690 €
Gesamtmiete
28 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
04.12.18
Frei ab
HOMELIKE INTERNET GmbH
(9 Bewertungen)
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Top City Lage

1060 Vienna (6., Mariahilf), Gumpendorfer Straße
  • Lift
  • Einbauküche
2'600 €
Gesamtmiete
62 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
15.01.19
Frei ab
HOMELIKE INTERNET GmbH
(9 Bewertungen)
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Wien Wohnungen, Wien Wohnung mieten

ERSTBEZUG! Helle, freundliche Altbauwohnung in bester Innenstadtlage zu vermieten!

1020 Wien (2., Leopoldstadt), Taborstraße 8B
  • Lift
844.54 €
Gesamtmiete
70 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
Gewerblicher
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Komfort Apartment im Herzen Wiens

1100 Vienna, Rotenhofgasse
  • Einbauküche
1'480 €
Gesamtmiete
60 m²
Wohnfläche (ca.)
2
Zimmer
sofort
Frei ab
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Alle 61.871 Immobilien anzeigen

Immobilienkauf in Österreich: Kaum Hürden für Schweizer

Es gibt viele Gründe, warum besonders Österreich bei schweizerischen Immobilienkäufern so beliebt ist: Dazu zählen vor allem die sprachliche und räumliche Nähe. Doch da Schweizer keine EU-Bürger sind, müssen sie beim Immobilienkauf im Nachbarland einige Feinheiten beachten.

Auslandsimmobilie Österreich, Innsbruck, Foto: saiko3p/fotolia.com
Wer seinen Hauptwohnsitz von der Schweiz nach Österreich – zum Beispiel nach Innsbruck – verlegen will, der hat beim Immobilienkauf kaum Probleme. Hürden gibt es allerdings bei Zweit- und Ferienwohnsitzen. Foto: saiko3p/fotolia.com

Die Schweiz und Österreich sind sich in vielen Dingen sehr ähnlich. Das macht das Umsiedeln vom einen in den anderen Staat gar nicht so schwer. Die Kulturen sind nahezu identisch und auch landschaftlich können sich Schweizer in Österreich wie zu Hause fühlen. Will sich ein Schweizer eine Immobilie im Nachbarland kaufen, muss er sich an das österreichische Recht halten. Da werden dann doch einige Unterschiede zur Schweiz deutlich.

Zahlen und Fakten

  • Die Republik Österreich liegt östlich von der Schweiz, ist rund 84.000 Quadratkilometer gross und hat etwa 8,8 Millionen Einwohner. Die Amtssprache ist Deutsch und die Währung Euro. Die Hauptstadt ist Wien.
  • Österreich hat neun Bundesländer: Burgenland, Kärnten, Niederösterreich, Oberösterreich, Salzburg, Steiermark, Tirol, Vorarlberg und Wien.
  • Nachbarstaaten sind neben der Schweiz Deutschland, Liechtenstein, Italien, Slowenien, Slowakei, Ungarn sowie Tschechien.
  • Landschaftlich ist das Land stark durch die Alpen geprägt – gut 60 Prozent des Staatsgebietes sind gebirgig. Daher stammt der Kosename Alpenrepublik.

Sonderregelung für Schweizer beim Immobilienkauf in Österreich

Da die Schweiz kein Mitgliedstaat der Europäischen Union (EU) ist, können die Schweizer viele Rechte, die EU-Bürger innerhalb der Mitgliedstaaten geniessen, nicht nutzen. Seit 2002 ist aber nun ein „Abkommen über die Freizügigkeit zwischen der Schweizerischen Eidgenossenschaft und der Europäischen Gemeinschaft und deren Mitgliedstaaten“ in Kraft. Durch dieses Abkommen wurden Schweizern innerhalb der EU einige Rechte zugesprochen, die andere Nicht-EU-Bürger nicht haben. Darunter fallen beispielsweise das Recht auf Einreise, Aufenthalt, Aufnahme einer Erwerbstätigkeit sowie das „Recht auf Erwerb von Immobilien im Zusammenhang mit der Ausübung der im Rahmen des Abkommens eingeräumten Rechte“ (Art. 7 lit f). „Zusammengefasst legt Artikel 7 lit f iVm Art 25 Anhang I des Freizügigkeitsabkommens fest, dass Schweizern in den Mitgliedstaaten der europäischen Union in der Regel die gleichen Rechte beim Immobilienerwerb zukommen wie den Österreichern, wenn sie die gekaufte Immobilie als Hauptwohnsitz nutzen wollen“, erklärt Markus Wieneroiter, Rechtsanwalt bei Wieneroiter Raffling Tenschert & Partner.

Regelungen zum Immobilienkauf ist Ländersache

Eine Besonderheit in Österreich ist, dass die Grundverkehrsgesetze und die Raumordnungsgesetze Ländersache sind – es also je neun verschiedene gibt. Die Grundverkehrsgesetze regeln den Erwerb von Grundstücken. Im Fokus der Raumordnung steht die Gestaltung eines Gebietes, also wie der Raum im Sinne des Gemeinwohles genutzt werden darf. Wichtige Faktoren dafür sind die gegebenen Strukturverhältnisse, die natürlichen Gegebenheiten, Erfordernisse für den Umweltschutz sowie die wirtschaftlichen, sozialen, gesundheitlichen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung. Diese Gesetze sind beim Immobilienkauf beziehungsweise dem Neubau rechtlich relevant und können Kauf- und Bauwilligen Hürden in den Weg stellen. In der Raumordnung sind beispielsweise die Regelungen zu Freizeitwohnsitzen festgehalten.

Hauptwohnung, Zweitwohnung, Ferienwohnung: Nutzung der Immobilie ist entscheidend

Ob der Immobilienkauf eines Schweizers in Österreich glückt, hängt hauptsächlich von der geplanten Nutzungsart der Immobilie ab. Schweizer können die Immobilie problemlos als Hauptwohnsitz gebrauchen. Wenn sie  diesen Hauptwohnsitz aufgeben, sind sie nicht verpflichtet, die Immobilie wieder zu veräussern. Sie können sie dann beispielsweise vermieten.

Achtung

Wer seinen Hauptwohnsitz von der Schweiz nach Österreich verlegt, wird in der Alpenrepublik steuerpflichtig.

Schwieriger ist es, wenn die Immobilie als Zweit- oder Ferienwohnsitz dienen soll. Für die Eintragung ins Grundbuch braucht es grundsätzlich eine Genehmigung als Freizeitwohnsitz von der jeweiligen Gemeinde. Diese führt meist ein entsprechendes Register für Ferienwohnsitze. Die Beschränkungen gelten für Schweizer und Österreicher gleichermassen.

Für Schweizer kommt jedoch noch hinzu, dass sie ein kulturelles, volkswirtschaftliches oder soziales Interesse nachweisen müssen. „Dies gestaltet sich in der Praxis äusserst schwierig“, weiss Rechtsanwalt Markus Wieneroiter. „In der Regel finden wir aber individuelle Lösungen.“

Achtung

Von der Nutzung als Feriendomizil ohne entsprechende Genehmigung ist dringend abzuraten. Im schlimmsten Fall kann die Immobilie dann sogar gerichtlich versteigert werden.

Auslandsimmobilie Österreich, Kitzbühel, Ferienwohnsitz, Foto: ARC Photography/fotolia.com
In beliebten Orten wie Kitzbühel ist es nahezu unmöglich sich eine Ferienwohnung zu kaufen. Foto: ARC Photography/fotolia.com

Durch diese Hürden soll eine unkontrollierte Zunahme von Ferienwohnungen verhindert werden und das Wohnen für Einheimische bezahlbar bleiben. Ausserdem würden durch zu viele Wohnungen und Häuser, die die meiste Zeit im Jahr unbewohnt sind, die Dorfstrukturen zerfallen.  „Damit in den jeweiligen Gebieten die Wirtschaft funktioniert, dürfen sie nicht nur aus Teilzeitresidenzen bestehen, die meist nur zu gewissen Jahreszeiten bewohnt werden“, erklärt Immobilienrechtsexperte Wieneroiter. Besonders in touristisch geprägten Regionen wie beispielsweise Tirol ist die österreichische Regierung bemüht, rechtliche Einschränkungen zu schaffen, die den Erwerb von Zweitwohnsitzen in Österreich erschweren. In vielen Regionen der Bundesländer Vorarlberg, Tirol und Salzburg ist die Anzahl neu genehmigter Ferienwohnsitze zudem grundsätzlich beschränkt. Das kann dazu führen, dass sich der Kauf einer Ferienimmobilie für schweizerische Interessenten über Jahre hinziehen kann und letztlich doch nicht zustande kommt.

In den verschiedenen Landesraumordnungsgesetzen ist übrigens nicht endgültig definiert, was eigentlich ein Freizeitwohnsitz ist. Meist ist allerdings festgelegt, was alles kein Hauptwohnsitz ist. Das macht es unweigerlich kompliziert und kann an dieser Stelle zu Streit mit der zuständigen Behörde führen. In der Regel ist die Frage, ob sich der Lebensmittelpunkt am entsprechenden Ort befindet, ein wesentliches Kriterium, ob es sich um den Haupt- oder einen Freizeitwohnsitz handelt. Wichtig: Die zuständige Behörde darf jederzeit prüfen, ob die Immobilie wirklich als Hauptwohnsitz genutzt wird. Oftmals finden solche Kontrollen aber erst nach einer entsprechenden Anzeige statt.

So funktioniert der Kauf einer Immobilie in Österreich

Der Kauf einer Immobilie in Österreich unterliegt dem österreichischen Recht. Der Verkauf läuft in Österreich über ein zweistufiges Verfahren ab. Zunächst wird das Verpflichtungsgeschäft – Titel genannt – geschlossen. Das ist beispielsweise der Abschluss eines Kaufvertrages oder einer Schenkung. Der Kaufvertrag sollte von einem Notar aufgestellt werden, selbst wenn das nicht zwingend vorgeschrieben ist. Der Notar ist unparteiisch und erklärt beiden Seiten wichtige Details des Vertrags. Ausserdem werden so Verfahrensfehler vermieden und sowohl Käufer als auch Verkäufer sind auf der sicheren Seite. Anschliessend an den Vertragsabschluss erfolgt der eigentliche Eigentumserwerb: die Eintragung ins Grundbuch. Diese Stufe wird Modus genannt. Die sogenannte Titulus-Modus-Lehre beschreibt die rechtliche Form der Übereignung einer Sache, in diesem Fall einer Immobilie.

Auslandsimmobilie, Kaufvertrag, Notar, Foto: Wellnhofer Designs/fotolia.com
Der Inhalt des Immobilienkaufvertrags muss in Österreich nicht notariell beurkundet werden – die Echtheit der Unterschriften darunter aber schon. Foto: Wellnhofer Designs/fotolia.com

Der Grundbucheintrag ist in Österreich von grosser Bedeutung. Er schützt einen Käufer beispielsweise davor, eine Immobilie von jemandem zu erwerben, der nicht der Eigentümer ist. Für die eigene Eintragung ins Grundbuch braucht der Käufer eine grundbuchfähige Urkunde. Darauf müssen die Unterschriften der Vertragsparteien von einem Gericht oder einem Notar beglaubigt worden sein. Der Kaufvertrag selbst muss nicht notariell beurkundet werden, es ist aber durchaus sinnvoll. Der Kauf kann über einen Makler oder ein Kreditinstitut abgewickelt werden. In beiden Fällen ist ein schriftlicher Kaufvertrag gesetzlich vorgeschrieben – aber auch mündliche Zusagen können bindend sein. Im Kaufvertrag sollten mindestens folgende Punkte enthalten sein:

  • Genaue rechtliche Beschreibung der Immobilie
  • Kaufpreis
  • Namen/Anschrift von Käufer und Verkäufer
  • Beschreibung der Ausstattung
  • Eventuell mitverkaufte Sachen, wie Möbel oder die Einbauküche
  • Beschreibung bekannter Mängel
  • Zahlungsvereinbarung
  • Konkreter Übergabetermin
  • Namentliche Nennung des Treuhänders, der den Kauf abwickelt
  • Vereinbarung über anfallende Kosten

Nicht-EU-Bürger müssen vor der Eigentumsübertragung ausserdem je nach Region zusätzlich Genehmigungen beziehungsweise Bescheide von unterschiedlichen Behörden einholen. Sie benötigen beispielsweise eine Genehmigung von der Ausländer-Grundverkehrsbehörde des jeweiligen Bundeslandes. Der Kauf der Immobilie ist erst dann vollzogen, wenn die Genehmigung vorliegt. Welche Genehmigungen nötig sind, ist in der jeweiligen Behörde zu erfahren. Schweizer sind durch das Freizügigkeitsabkommen von dieser Regelung ausgenommen.

Unabhängig von seiner Herkunft muss der Käufer verschiedene Erklärungen abgeben. So muss er zum Beispiel beim Kauf eines Baugrundstückes erklären, dass er vorhat, dieses zeitnah zu bebauen. Ist das Grundstück bereits bebaut, so muss der Käufer eine Erklärung abgeben, dass er die Immobilie nicht als Ferienwohnung nutzen will. In welchen Gemeinden Haupt- oder Zweitwohnsitze gekauft werden dürfen, wird von der jeweiligen Landesregierung per Widmung festgelegt.

Die Kaufsumme sollten ausländische Käufer einem österreichischen Rechtsanwalt übergeben, der Mitglied des Treuhandbuches ist. Möglich ist ebenso, den Kaufbetrag auf ein notariell geführtes Anderkonto zu hinterlegen. Das ist eine spezielle Form des Treuhandkontos. Erst nach dem Eintrag ins Grundbuch kann der Verkäufer auf das Geld zugreifen. Auf diese Weise kann sich der Käufer gegen Veruntreuung absichern.

Gebühren und Kosten beim Immobilienkauf in Österreich

Neben den eigentlichen Kosten für die Immobilie kommen auf den Käufer noch die Kaufnebenkosten zu. Diese umfassen:

  • Notargebühren
  • Grunderwerbsteuer
  • Grundbucheintrag
  • Maklercourtage

Die Courtage für Makler beträgt brutto 7,2 Prozent des Kaufpreises. Gezahlt wird sie vom Verkäufer und Käufer jeweils hälftig. Die Notargebühren betragen 1,8 Prozent des Kaufpreises. Die Grunderwerbssteuer schlägt mit 3,5 Prozent und der Grundbucheintrag mit 1,1 Prozent des Kaufpreises zu Buche.

Bei einer treuhänderischen Abwicklung des Kaufs sind noch zusätzlich bis zu ein Prozent Treuhändergebühren einzuplanen.

Besonderheiten, Lage, Preise – ein Überblick

Auslandsimmobilie Österreich, Naherholungsgebiet, Freizeit, Foto: IndustryAndTravel/fotolia.com
Österreich ist vor allem wegen seiner Vielseitigkeit beliebt. Ob Wandern, Radfahren oder Wintersport – Freizeitangebote gibt es jede Menge. Foto: IndustryAndTravel/fotolia.com

Österreich liegt in unmittelbarer Nachbarschaft zu den  schweizerischen Kantonen Graubünden und St. Gallen und verfügt somit über eine gute Verkehrsanbindung. „Für Schweizer sind daher besonders Vorarlberg und Tirol  attraktive Gebiete, da diese beiden Bundesländer an die Schweiz angrenzen und sich somit die Distanz zur Schweiz in Grenzen hält“, weiss Rechtsanwalt Markus Wieneroiter. Doch auch die Bundeshauptstadt Wien sei für Schweizer eine beliebte zweite Heimat.

Generell wartet Österreich mit einer landschaftlichen Vielfalt mit vielen Naherholungsgebieten auf. Ausserdem bietet die Alpenrepublik über das ganze Jahr verschiedene Freizeitmöglichkeiten wie Wintersport, Wandern, Wassersport oder Radsport. Mehrere Flughäfen, ein gut ausgebautes Autobahnnetz sowie sehr gute öffentliche Nahverkehrsanbindungen zeugen von einer sehr guten Infrastruktur Österreichs.

Die Immobilienpreise sind ähnlich wie in der Schweiz stark lageabhängig. Objekte mit Seeblick, Alpenpanorama oder im angesagten Szeneviertel der Grossstädte sind in der Regel um einiges teurer als Immobilien in nicht so attraktiver Lage. Regional gibt es grosse Unterschiede. Im Westen des Landes und in den Landeshauptstädten ist Wohnraum generell knapp, was die Preise hochschraubt. Der Markt im Osten Österreichs bietet eine grosszügigere Auswahl an Immobilien unterschiedlicher Grössen, Lagen und Preise.

Stand: September 2018