Ferienimmobilien kaufen

Ferienimmobilien als Urlaubsdomizil, Kapitalanlage oder Wochenendhaus kaufen – hier finden Sie aktuelle Ferienhäuser.

Ferienimmobilie kaufen in der Schweiz – Urlaub im eigenen Land

Ein schönes Chalet in der Ostschweiz, eine Ferienwohnung am Vierwaldstättersee oder eine Stadtvilla in Basel? Wer die Schweiz zu seinem liebsten Urlaubsland kürt und dort eine Ferienimmobilie kaufen möchte, hat nicht nur vielfältige Möglichkeiten, sondern auch einiges zu beachten. Das fängt bei der Finanzierung an und hört bei den fälligen Steuern auf.

Ferienimmobilie kaufen, Schweiz, Foto: doris oberfrank-list – stock.adobe.com
Ein eigenes Ferienhaus am See ist für viele Schweizer ein Traum. Doch wer sich eine Ferienimmobilie kaufen möchte, muss neben der Lage auch auf andere Faktoren wie Infrastruktur achten. Foto: doris oberfrank-list – stock.adobe.com

Mal schnell übers Wochenende raus aus der Stadt oder doch lieber für ein paar Tage dem beschaulichen Dorfleben entfliehen und Stadtluft schnuppern – ein Ferienhaus oder eine -wohnung hat viele Vorteile. Denn der Eigentümer kann die Immobilie nicht nur selbst nutzen, sondern diese auch an Feriengäste vermieten. Bevor es allerdings an die Vermietung oder die Eigennutzung geht, müssen Käufer wichtige Fragen zu Standort, Finanzierung und Steuern klären.

Vor dem Kauf: Diese Fragen sollten sich Käufer stellen

Wer sich dazu entscheidet, eine Ferienimmobilie zu kaufen, weiss zwar oftmals schon genau, wo er zukünftig seinen Urlaub oder eine Auszeit verbringen möchte – dennoch sollte er die endgültige Entscheidung erst nach reiflicher Überlegung treffen. „Letztlich gelten die gleichen Gesetze wie beispielsweise beim Kauf eines Einfamilienhauses“, erklärt Marcel Scherrer, Architekt und Partner bei Wüest Partner.

Allerdings ist eine Ferienimmobilie im Gegensatz zur selbstbewohnten Doppelhaushälfte zumeist ein Luxusprodukt, das weniger pragmatische Anforderungen als gehobene Bedürfnisse erfüllen soll. Deshalb sollten Käufer unbedingt ein Auge auf die entsprechende Destination werfen und vergleichen, welche Ferienorte über Jahre hinweg angesagt sind. Denn ein Ferienhaus in einer beliebten Umgebung erhöht die Chancen auf zahlreiche Vermietungen. Zudem verliert die Immobilie nicht an Wert – sollte der Eigentümer diese wiederverkaufen wollen.

Noch unentschlossen? Hier gibt es Ideen für den Urlaub vom idyllischen Bergdorf bis zur lebhaften Grossstadt:

Ferienwohnung kaufen, Schweiz, Hütte, Alpen, Foto: Ben Burger – stock.adobe.com
Die Alpsiedlung Sulwald bietet unberührte Natur und besondere geologische Verhältnisse. Sich hier eine Ferienwohnung zu kaufen, hat seinen ganz eigenen Reiz. Foto: Ben Burger – stock.adobe.com
Ferienimmobilie kaufen, Skigebiet, Urlaubsregion, Foto: mmphoto – stock.adobe.com
Für Wintersportler kann sich eine Ferienimmobilie in einem Skigebiet lohnen - nicht nur zur Eigennutzung, sondern auch zur Vermietung. Foto: mmphoto – stock.adobe.com
Ferienimmobilie kaufen, Stadtwohnung, Zürich, Foto: franziskahoppe – stock.adobe.com
Wer auf dem Land wohnt, im Urlaub aber gerne Stadtluft schnuppern möchte – wie hier in Zürich – kann sich diesen Wunsch mit einer eigenen Ferienimmobilie erfüllen. Foto: franziskahoppe – stock.adobe.com

Neben der Lage sind auch noch weitere Faktoren wie eine gute Infrastruktur, Sport- und Gastronomie-Angebote, aber auch Erholungsmöglichkeiten wichtig. Ebenso sollten Kaufinteressenten sich erkundigen, wie es um medizinische Versorgung sowie Schul- und Freizeitangebote für Kinder steht. Ruhesuchenden sei zudem empfohlen, Lärmquellen ausfindig zu machen – beispielsweise ob der Feierabendverkehr direkt am Haus vorbeigeht oder ob in der Nähe das Nachtleben tobt.

Info

Am 11. März 2012 stimmten 50,6 Prozent bei der Abstimmung ‚Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen‘ für eine Begrenzung der Zweitwohnungen in Gemeinden. Ein Grund: Viele Neubauten fügen sich nicht harmonisch ins Ortsbild ein. Falls die Zahl der Zweitwohnungen nun 20 Prozent des Bestands einer Gemeinde überschreitet, gilt ein Baustopp. Da viele Berggemeinden diese Begrenzung längst überschritten hatten, kommt diese Regulierung vielerorts zum Tragen.

Finanzierung einer Ferienimmobilie in der Schweiz

Generell ist die Finanzierung einer Ferienwohnung mit höheren Auflagen verbunden beziehungsweise muss der zukünftige Besitzer über einen höheren Eigenkapitalanteil verfügen als beim Kauf eines dauerhaft selbstbewohnten Objekts. Denn abhängig vom Kreditinstitut können Käufer beim selbstbewohnten Eigenheim bis zu 80 Prozent des Kaufpreises durch eine Hypothek finanzieren lassen - bei einer Ferienwohnung sind es nur 50 bis 70 Prozent des Liegenschaftswerts.

Zudem ist es auch nicht möglich, Guthaben aus der Pensionskasse oder Gelder aus der gebundenen Vorsorgesäule 3a als Eigenmittel für die Finanzierung einer Ferienimmobilie einzubringen. Denn als Luxusgut bringt eine Ferienimmobilie weniger Sicherheit als eine selbstbewohnte Immobilie. „Die zurückhaltende Finanzierungspraxis liegt zudem darin begründet, dass Ferienhäuser oder –wohnungen aus Bankensicht als Güter gelten, die schnell wiederverkauft werden, sollte sich die finanzielle Situation des Eigentümers ändern“, erklärt Scherrer.  Neben dem höheren Eigenkapitalanteil müssen Käufer unter Umständen zudem mit höheren Hypothekarzinsen rechnen. Diese können bis zu einem Prozent höher sein als beim selbstbewohnten Eigentum.

Dies gilt auch für die Amortisationsraten: Banken und Versicherungen verlangen als jährliche Amortisation oftmals bis zu zwei Prozent vom Verkehrswert. Auch hier sind die Bedingungen gegenüber dem selbstbewohnten Eigenheim strenger. Während in letzterem Fall der Käufer in der Regel nach 15 Jahren die Hypothek auf zwei Drittel des Belehnungswerts reduziert haben muss, sind es bei der Ferienimmobilie oftmals bis zu 50 Prozent. In manchen Fällen muss der Käufer die komplette Hypothek innerhalb einer bestimmten Frist zurückzahlen.

Steuern und Gebühren: Damit müssen Käufer einer Ferienimmobilie rechnen

Käufer müssen ihre Ferienimmobilie in dem jeweiligen Kanton versteuern. Dazu gehört unter anderem der Eigenmietwert. Vom Steueramt erhoben und von Kanton zu Kanton unterschiedlich, bezeichnet diese Steuer die Miete, die Eigentümer einnehmen könnten, würden sie ihr Eigentum vermieten statt selber nutzen. Dies gilt sowohl für selbstbewohnte als auch für Zweit- oder Ferienimmobilien. „Der Eigenmietwertsatz beträgt etwa 60 Prozent der üblichen jährlichen Marktmiete für das entsprechende Objekt“, erklärt Michel Benedetti, Mediensprecher von IAZI. Auch wenn es Bestrebungen gibt, den Eigenmietwert abzuschaffen – so hat es bis heute noch keinen mehrheitsfähigen Vorschlag gegeben.

Hinzu kommen Notariats- und Grundbuchgebühren, die Handänderungs-, Gewinn- und Vermögenssteuer sowie die Grundstücksgewinnsteuer – sofern der Eigentümer mit dem Verkauf der Immobilie einen Gewinn erzielt. Die Höhe des jeweiligen Steuersatzes ist dabei wieder vom Kanton abhängig. „Die Grundstücksgewinnsteuer hat die Kontrolle von Immobilienspekulationen zum Ziel“, erklärt Scherrer. In einigen Kantonen – beispielsweise in Genf oder Thurgau – muss der Käufer zudem Grundsteuer entrichten.

Diese Unterhalts- und Nebenkosten kommen auf den Käufer zu

Zu den Steuern und Gebühren kommen weitere Kosten auf den Eigentümer zu. Handelt es sich um eine Ferienwohnung, muss jeder Eigentümer einer Wohnpartei einen fixen jährlichen Beitrag in einen Erneuerungsfonds zahlen. Dieser dient dazu, allgemeine Renovationen am Gebäude durchzuführen. „Als Faustregel gilt, dass sich die jährlich Beitragshöhe auf rund 0,5 Prozent des Gebäudeversicherungswerts beläuft“, sagt Benedetti.

Weiter sollten Käufer circa 0,3 Prozent des Kaufpreises für den Unterhaltsfonds einkalkulieren. Diese gemeinschaftlichen Nebenkosten sind zur Deckung von Lift- oder Hauswartkosten gedacht. Die Höhe hängt auch hier von der Wertquote ab.

Ausserdem sollten Eigentümer jährlich etwa 0,3 Prozent vom Kaufpreis einplanen, um Rückstellungen für etwaige Renovationen innerhalb der Wohnung bilden zu können.

Mit diesen Versicherungen sind Eigentümer auf der sicheren Seite

Obligatorisch für eine Ferienwohnung ist die Gebäudeversicherung, die für Feuer-, Elementar- oder Wasserschäden sowie für Glasbruch aufkommt. Ebenso abgedeckt sind damit auch Schäden an Einrichtungsgegenständen wie Einbauschränke, Öfen oder Bäder. Weiter benötigen Eigentümer eine Hausratversicherung. Diese übernimmt die Schäden an der Einrichtung, die der Eigentümer oder eines seiner Familienmitglieder verursacht haben. Vor allem in Berggebieten, in denen im Winter die Leitungen einfrieren können, sollten Ferienhausbesitzer eine private Gebäudeversicherung haben.

Viele Eigentümer, die ihre Ferienimmobilie vermieten, verlangen aber auch von ihren Gästen, dass diese über eine private Haftpflichtversicherung verfügen. Denn durch sie sind Schäden, die die Feriengäste verursachen, ebenfalls abgedeckt.

Ferienwohnung vermieten: Darauf sollten Eigentümer achten

Ferienwohnung kaufen, Ferienwohnung, vermieten, Kapitalanlage, Foto: Animaflora PicsStock – stock.adobe.com
Eine Ferienimmobilie eignet sich unter gewissen Voraussetzungen auch als Kapitalanlage. Allerdings müssen Eigentümer auch hier einige Punkte beachten. Foto: Animaflora PicsStock – stock.adobe.com

„Besitzer wohnen im Schnitt 50 Tage im Jahr in ihrem Ferienhaus“, sagt Benedetti. Somit bietet es sich an, die Immobilie an den anderen Tagen zu vermieten. Mit der Miete lässt sich ein Teil der Ausgaben für die Finanzierung, den Unterhalt und die Renovation decken. Allerdings sollten Eigentümer dabei nicht vergessen, dass ihr Ferienhaus dann besonders begehrt ist, wenn auch sie es eventuell für Erholung nutzen möchten – beispielsweise an Ostern oder in den Sommer- und Winterferien. Demgegenüber besteht weniger Nachfrage ausserhalb der Saison und somit auch geringerer Umsatz.

Hinzu kommt ein weiterer Faktor: „Einige Eigentümer sehen es kritisch, wenn fremde Menschen in ihrer Ferienimmobilie wohnen“, so der Mediensprecher weiter. Hinzu kommt, dass eine Vermietung auch einen gewissen Aufwand bedeutet. Wer nicht selbst Aufgaben wie Vermarktung, Korrespondenz, Rechnungsstellung, Schlüsselübergabe, Reinigung und Reparaturen übernehmen möchte, muss eine Agentur damit beauftragen. Da dies aber wieder mit Kosten verbunden ist, lässt sich mit einer Vermietung in vielen Fällen nicht allzu viel Gewinn erwirtschaften.

Die Ferienimmobilie als Kapitalanlage: Vorsicht vor Timesharing

Inwieweit eine Ferienimmobilie eine gute Kapitalanlage darstellt, hängt mitunter von der Lage und der Auslastung ab. Letztlich sind der Aufwand und die anfallenden Kosten oftmals aber so hoch, dass die Renditen zumeist relativ klein ausfallen. Ein Ferienhaus günstig erwerben und dieses zum richtigen Zeitpunkt mit Gewinn verkaufen, stellt eine weitere Möglichkeit dar, aus einer Ferienimmobilie Kapital zu schlagen. Allerdings müssen hierfür viele Faktoren wie Lage und Nachfrage stimmen.

Wer immer die gleiche Ferienimmobilie nutzen, diese aber nicht kaufen möchte, kann sich Anteile an dieser Immobilie sichern und sie für einige Wochen im Jahr nutzen. Die restliche Zeit bewohnen oder vermieten andere Teilhaber die Immobilie. Mit diesem sogenannten Timesharing lässt sich unter anderem Leerstand vermeiden. Allerdings sollten Interessierte die Angebote und Konditionen äusserst genau prüfen. Denn unter den Anbietern befinden sich viele schwarze Schafe mit dubiosen Angeboten.

Fazit: Dann lohnt sich der Kauf einer Ferienimmobilie

Einfach mal schnell für ein paar Tage raus aus dem Alltag – wer eine Ferienimmobilie besitzt, kann diesen Wunsch oftmals schneller umsetzen als andere: keine Buchung, keine zeitliche Begrenzung und sonstige Einschränkungen. Allerdings bedeutet der Kauf eines Ferienhauses aber auch eine hohe Investition, die – auch bei Vermietung – meistens mit ständigen Kosten und wenig Gewinn verbunden ist. Wer sich dessen bewusst ist, und nichts dagegen hat, seinen Urlaub oft am gleichen Ort zu verbringen, für den ist die eigene Ferienimmobilie genau das Richtige.