Hotel Immobilien

Hotel Immobilien – bei immowelt.ch können Sie Ihr Hotel kaufen/pachten oder verkaufen/verpachten.

Hotel kaufen – von der kleinen Pension bis zum Luxusresort

Ein kleines Gästehaus mit Blick zu den Gipfeln, eine urige Pension oder doch lieber ein Stadthotel mit exklusivem Restaurant – wer ein Hotel kaufen möchte, hat nicht nur eine grosse Auswahl, sondern steht auch vor einer Reihe von Herausforderungen. Neben einem guten Konzept, spielen für angehende Hoteliers auch eine gute Standortanalyse und der richtige Finanzierungsplan eine wichtige Rolle. Mit diesen Tipps klappt der Hotelkauf.

Hotel kaufen, Hotel, Foto: iStock/Yuri_Arcurs
Wer ein Hotel kaufen möchte, muss sich im Vorfeld viele Gedanken machen. Foto: iStock/Yuri_Arcurs

Die Schweiz ist im internationalen Vergleich nach wie vor ein attraktiver Standort für Immobilieninvestitionen und für den Hotelsektor werden für die 1-a-Lagen stabile Preise prognostiziert. Laut Bundesamt für Statistik fehlt es auch nicht an Gästen, bei immerhin rund 35 Millionen Übernachtungen jährlich. Eine Hotelimmobilie zu kaufen, kann sich also lohnen – sofern einige Faktoren beachtet werden.

Pension, Gasthaus oder Hotel – verschiedene Beherbergungsarten

Vor der Immobiliensuche sollten sich angehende Hoteliers überlegen, welche Art Herberge sie eröffnen wollen. Soll es lieber ein grosser Betrieb mit mindestens 150 Betten sein oder eher ein Kleinbetrieb. Auch welche Serviceleistungen geboten werden sollen, muss gut durchdacht sein.

Hotel – Zimmer, Restaurant und Dienstleistungen

Der wohl klassischste Beherbergungsbetrieb ist das Hotel. Neben Unterkünften müssen dort Dienstleistungen, eine Rezeption, die tägliche Zimmerreinigung und mindestens ein Restaurant für die Hausgäste angeboten werden. Die Grösse und auch die Ausstattung von Hotels können sehr unterschiedlich ausfallen – sie reichen von kleineren Hotels mit etwa 20 Zimmern bis hin zu riesigen Luxushotels mit eigenem Wellnessbereich. Diese Unterschiede spiegeln sich natürlich auch im Kaufpreis und schliesslich auch im Übernachtungspreis wider.

Hotel kaufen, Apartmenthotel, Stadthotel, Foto: istock/ImageGap
In Aparthotels, auch Apartmenthotels, werden statt Zimmern oder Suiten vollständig eingerichtete Wohnungen vermietet. Foto: istock/ImageGap
Hotel kaufen, Schlosshotel, Foto: art63/fotolia.com
Vielerorts werden alte Schlösser zu Hotels umfunktioniert. Sie tragen in der Regel auch den Beinamen Schlosshotel. Foto: art63/fotolia.com
Hotel kaufen, Berghotel, Foto: istock/pkazmierczak
In den Bergen wird das Bild von klassischen Hotels geprägt. Foto: istock/pkazmierczak
Hotel kaufen, Hotelresort, Foto: iStock/Bartek71
Hotelresorts setzen in der Regel auf moderne Architektur und viel Grün in ihren Außenanlagen. Foto: iStock/Bartek71

Über die Swiss Hotel Association „hotelleriesuisse“ können sich Schweizer Hoteliers ihre Häuser freiwillig – wenn auch kostenpflichtig – klassifizieren und mit Sternen versehen lassen. Grossbetriebe können ein bis fünf Sterne erreichen, die Besten in ihren Kategorien werden zusätzlich mit „Superior“ ausgezeichnet. Für Mittel- und Kleinbetriebe gibt es die Basiskategorie „Swiss Lodge“. Eingeführt wurde das Klassifikationssystem schon 1979 als eines der ersten weltweit. International als vorbildlich anerkannt, wurde das System in vielen anderen Ländern, wie Deutschland und Österreich, als Basis für die eigenen Klassifizierungssysteme genutzt. Geprüft werden die drei Bereiche Sicherheit, Zustand und Kriterien/Normen. Dabei gilt: Je höher der Standard, desto höher die Sternenanzahl. So müssen beispielsweise in einem 3-Sternehotel immer ein Haartrockner vorhanden sein, in einem 4-Sternehotel immer ein Bademantel. Hotelleriesuisse gibt regelmässig neue Kriterienkataloge heraus, in dem alle wichtigen Punkte für die Klassifizierungen aufgeführt sind.

Gasthaus und Gasthof – Gastronomiebetrieb mit Zimmern

Gasthäuser oder auch Gasthöfe sind die wohl ältesten Formen der Beherbergungen. Hierbei werden in der Regel über öffentlichen Restaurants ein paar einfach eingerichtete Zimmer angeboten. Im Vergleich zu einem Hotel ist die Ausstattung dieser Häuser meist simpel. Ein wichtiger Unterschied zu Hotels ist, dass Gasthäuser prinzipiell in erster Linie der Bewirtung von Personen dienen und erst in zweiter Linie als Unterkunft.

Hotel kaufen, Gasthaus, Foto: fottoo/fotolia.com
Typische Gasthäuser bieten über dem öffentlichen Restaurant noch einzelne Zimmer an. Foto: fottoo/fotolia.com

Pension und Hotel Garni – ein Bett und ein Frühstück kann reichen

Beschaulich geht es auch in Pensionen oder Hotel Garnis zu. Das sind in der Regel kleinere Herbergen mit eher eingeschränkten Dienstleistungen, wobei der Standard bei Hotel Garnis noch etwas höher angesiedelt ist. Manch einer spricht bei einem Hotel Garni auch von einer besseren Pension. Beide sind bei Gästen besonders wegen der familiären Atmosphäre beliebt.
Zwar ist die Abgrenzung beider Beherbergungsarten voneinander nicht immer trennscharf, trotzdem gibt es ein paar Unterschiede: Während Pensionen allgemein privat geführt werden, ist das bei Hotel Garnis – die den Hotelbetrieben zuzuordnen sind – nicht immer der Fall.

Sowohl in Pensionen als auch Hotel Garnis gibt es meist sehr einfach eingerichtete Zimmer und die Rezeption ist in der Regel nicht durchgehend besetzt. Ein wichtiger Unterschied ist, dass ein Hotel Garni ein Frühstück anbieten muss – eine Pension ist dazu nicht verpflichtet. Im Gegensatz zur Pension kann sich ein Hotel Garni von hotelleriesuisse mit Sternen ausstatten lassen, allerdings können sie aufgrund der fehlenden Gastronomie maximal vier Sterne erreichen.

Ein weiterer Unterschied sind Standort und Zielgruppe: So sind Pensionen meist in Urlaubsregionen angesiedelt und für längere Aufenthalte ausgelegt, während sich das Hotel Garni eher für Geschäftsleute als Reisende eignet, die kaum Zeit in ihrer Unterkunft verbringen.

Jugendherberge und Hostels – auf spezielle Zielgruppen abgestimmt

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In Jugendherbergen und Hostels sind die Schlafsäle oftmals mit Stockbetten ausgestattet. Foto: iStock/DaveLongMedia
Hotel kaufen, Hotelzimmer, Foto: istock/DaveLongMedia
Hotelzimmer können sich in ihrer Ausstattung stark unterscheiden. Foto: istock/DaveLongMedia

Ähnlich festgelegte Zielgruppen haben auch Jugendherbergen und Hostels. Während sich Jugendherbergen besonders auf jugendliche Gruppen, meist Schulklassen, spezialisiert haben, setzt das Hostel überwiegend auf Individual- beziehungsweise Rucksacktouristen. Deshalb öffnen sie auch oftmals in stark frequentierten Städten ihre Türen. Die Gästezimmer beziehungsweise Schlafsäle sind in beiden Herbergen einfach eingerichtet und oftmals mit mehreren Betten, zum Teil Etagenbetten, ausgestattet. Das spiegelt sich deutlich im niedrigen Preissegment für Gäste wider. Sanitäre Einrichtungen werden vorwiegend gemeinschaftlich genutzt, immer öfter finden sich aber auch Waschbecken oder kleine Bäder in den Zimmern. Bei Jugendherbergen muss zudem darauf geachtet werden, dass dort nur Mitglieder des Vereins „Schweizer Jugendherbergen“ Zimmer vermieten dürfen. Auch für Gäste besteht eine Mitgliedspflicht in einem der zahlreichen internationalen Jugendherbergsverbänden.

Hotel kaufen – darauf müssen potenzielle Hoteliers achten

Wer in der Schweiz ein Hotel kaufen will, sollte sich aber nicht nur überlegen, welche Art von Beherbergung es sein soll, wichtig ist vor allem auch der Standort. Denn der muss zum Konzept passen. Ein Städteurlauber wird sich schliesslich kein entlegenes Berghotel raussuchen. Doch auch wenn die Entscheidung gefallen ist, ob es ein Land-, Berg- oder Stadthotel wird, muss das Entwicklungspotenzial des Standortes bewertet werden. Eine Immobilie in einem aufstrebenden Szeneviertel kann lohnender sein als ein Landhotel in einer aussterbenden Gegend.

Privat geführt oder doch Teil einer erfolgreichen Hotelkette?

Potenzielle Hoteliers sollten auch die Möglichkeit überdenken, sich einer Hotelkette anzuschliessen und das Haus als Franchise-  oder Filialunternehmen zu führen. Das schränkt zwar in einigen Punkten stark ein, kann aber durch die bereits bestehende Marke auch Vorteile mit sich bringen. Denn ein Hotel langfristig als Marke zu etablieren ist gar nicht so einfach. Kaum ein Hotel schafft es, einen weltweiten Bekanntheitsgrad wie das Adlon in Berlin oder das Hotel Sacher in Wien zu erreichen. Die grosse Schwierigkeit besteht darin, dass ein Hotel meist nur jenen Menschen bekannt ist, die selbst schon einmal dort übernachtet haben. Dabei entwickeln sie ein bestimmtes Vorstellungsbild – die Marke.

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Einige Hotelketten haben sich weltweit einen Namen gemacht. Die Hotels können sich zwar optisch stark unterscheiden, aber viele Standards sind gleich, egal wo der Gast sich gerade aufhält. Foto: iStock/p_saranya

Diese wird durch alle fünf Sinne aufgebaut: Sehen (Design und Ambiente), Fühlen (Materialien und Haptik), Riechen (Duftkonzept), Schmecken (Kulinarik) und Hören (Soundkonzept). In Hotelketten sind diese Punkte meist stark reglementiert, sodass der Gast innerhalb des Hauses nicht merkt, ob er sich gerade in Bern, Zürich oder Basel befindet. In einem privat geführten Hotel hat der Eigentümer eine freie Hand. Kann dafür aber nicht vom guten Namen einer erfolgreichen Kette profitieren.

Komplexe Wertbestimmung – Hilfe holen lohnt sich

Sind all diese Entscheidungen getroffen und ein Konzept erarbeitet, kann es an den Kauf eines Hotels gehen. Vorher sollte allerdings unbedingt noch der Unternehmenswert festgestellt werden, um einen überhöhten Kaufpreis zu vermeiden. Der wird besonders bei privatgeführten Familienbetrieben die zum Verkauf stehen, oftmals aus emotionalen Gründen zu hoch angesetzt. Ist ein Hotel zu verkaufen, sollte sich gefragt werden, warum dem so ist. Bleiben die Gäste aus oder geht der Vorbesitzer vielleicht einfach nur in Rente? Eine Marktanalyse und eine Wertprüfung können da eine grosse Hilfe sein, die Chancen und Risiken einer Hotelimmobilie rational zu bewerten.

Ausschlaggebend für den Wert eines Unternehmens ist die Fähigkeit, damit künftig Einnahmen zu erzielen. Die Beurteilung erfolgt über verschiedene Kriterien: Standort, Verkehrs-Infrastruktur, Situation am Mikrostandort (Nachbarschaftsbebauung, Sichtbarkeit im Strassenbild), die Wettbewerbssituation sowie die eigene Marktpositionierung. Die Ergebnisse können allerdings nur als Anhaltspunkt und nicht als Garantie dienen.

Um keine Fehlinvestition zu tätigen, sollten angehende Hoteliers die Fakten rund um ihre ausgewählte Hotelimmobilie genau überprüfen. Einige Fragen, die sich Kaufinteressenten stellen sollten:

  • Wie ist die Reputation des Hauses?
  • Wie haben sich die Übernachtungszahlen in den letzten Jahren entwickelt?
  • Woran liegen eventuelle schwindende Gästezahlen?
  • Läuft der Betrieb ganzjährig oder nur saisonal?
  • Sind in der nächsten Zeit Baumassnahmen in der Umgebung geplant, die sich positiv oder negativ auf die Gästezahl auswirken können?
  • Sind Baumängel oder ein Sanierungsstau vorhanden, die eventuell viel Geld verschlingen könnten?
  • Kann oder muss das Personal übernommen werden?
  • Ist die Einrichtung noch funktionstüchtig und zeitgemäss?