Haus verkaufen – schnell einen Käufer finden

Schalten Sie jetzt eine Immobilienanzeige für den Hausverkauf auf immowelt.ch und Ihr Inserat erscheint automatisch auch auf immowelt.de. So finden Sie schnell den passenden Käufer.

  • einfache Anzeigenerstellung
  • preiswert, sofort online, kann jederzeit geändert werden
  • auf immowelt.ch und immowelt.de
  • hohe Medienpräsenz auf mehr als 50 Onlineauftritten führender deutscher Tageszeitungen
  • sichere Bezahlung per Kreditkarte oder PayPal
  • individuelle Laufzeit ab 14 Tagen, verlängert sich automatisch
ab 49.90 CHF
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Anzeige für den Hausverkauf erstellen

Anzeige erstellen

Standort, Kosten, Merkmale, Fotos und Texte eingeben und wichtige Unterlagen wie Energieausweis oder Grundriss vorbereiten. Sie können Ihre Anzeige jederzeit speichern und ändern.

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Sie bezahlen erst, wenn Sie Ihre Anzeige online veröffentlichen. Entscheiden Sie sich für eine Laufzeit von 14 Tagen, 4 Wochen oder 8 Wochen, Ihre Anzeige können Sie später noch aktualisieren.

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Checkliste für Verkäufer

Wohnung/Haus verkaufen

Haus verkaufen - Ein Leitfaden

Ein Haus zu verkaufen ist eine Aufgabe, die Laien manchmal zurückschrecken lässt. Dabei ist das kein Hexenwerk: Sie können auch als Nicht-Profi Ihr Haus erfolgreich verkaufen. Einige wichtige Punkte sollten Sie jedoch beachten.

Wer sein Haus verkaufen möchte, sollte diesen Schritt gründlich vorbereiten. Hier finden Sie alles Wissenswerte rund um den Hausverkauf im Überblick.

Haus verkaufen, Einfamilienhaus, Foto: Daniel Berkmann/fotolia.com

Schritt 1: Anzeige erstellen

Bevor ein Haus zum Verkauf angeboten wird, sollten Verkäufer einige Dinge klären und wichtige Unterlagen für die Anzeigenerstellung zurechtlegen. Gleich zu Beginn sollten sie sich ein kostenloses Immowelt-Benutzerkonto anlegen.

Fototipps für Immobilienmarkler

Immobilienanzeige aufgeben

Finden Sie erfolgreich Mieter oder Käufer für Ihre Immobilie. Mehr erfahren

Tipp:
Sie können jederzeit mit Ihrer Anzeige beginnen, Angaben ergänzen und bereits vorhandene Daten bearbeiten.
In der Vorschau können Sie sich Ihr Exposé ansehen – zahlen müssen Sie erst nachdem Sie Ihre Anzeige veröffentlicht haben.

Gute Fotos sind wichtig

Besonders viel Mühe sollten Sie sich mit den Fotos Ihres Hauses geben. Diese vermitteln den ersten Eindruck, den der potenzielle Käufer vom Haus bekommt.

Haus verkaufen, Fotografieren, gute Bilder, Foto: AILA_IMAGES/fotolia.comUnter das Bild: Foto: AILA_IMAGES/fotolia.com

Um sein Interesse zu wecken, sollte sich der Interessent nicht nur einen Gesamtüberblick verschaffen können, sondern auch Details zu sehen bekommen. Es ist daher sinnvoll, das Gebäude aus verschiedenen Blickwinkeln zu fotografieren. Ein blauer Himmel ist für Aussenaufnahmen vorteilhaft, aber kein Muss. Auch Innenaufnahmen von Küche, Bad und anderen Zimmern wirken bei Tageslicht besser. Besondere Ausstattungsmerkmale, die in der Beschreibung der Immobilie auftauchen, sollten auch auf den Fotos erscheinen. Detailaufnahmen von einem Kaminofen oder dem Stuck an der Decke runden das Exposé ab.

Bevor Immobilienverkäufer die Kamera zücken, sollten sie ihr Haus auf Vordermann bringen: Ein ungemähter Rasen, unaufgeräumte Zimmer und schmutzige Fenster erwecken beim Kaufinteressenten keinen guten Eindruck.

Darüber hinaus sollten Immobilienverkäufer auch auf die Bildgrösse und Qualität achten. Fotos sollten nicht kleiner als 690x518 Pixel sein und bestenfalls im Querformat hochgeladen werden. Zu dunkle Bilder sollten Verkäufer vor dem Hochladen ein wenig aufhellen. Nach Im Anschluss können einzelne Fotos noch beschrieben werden. Wer die Dateien vor dem Hochladen entsprechend benennt, erspart sich diesen Schritt.

Tipps für gute Immobilienfotos

Mit guten Bildern lassen sich Immobilien besser vermarkten. Profifotograf Tom Schrade gibt Fototipps für ein aussagekräftiges Exposé. weiterlesen

Eckdaten zusammentragen

Haus verkaufen, Unterlagen zusammenstellen, Foto: Zerbor/fotolia.com

Für die Anzeigenschaltung benötigen Hausverkäufer noch einige weitere Daten. Die folgenden Angaben zum Haus sollten Sie zusammentragen:

Wohnfläche
Wer sein Haus verkauft, muss zuvor die Wohnfläche ermitteln. Dabei gelten als Nutzfläche die Wohnräume aller Voll-, Dach-, Attika- und Untergeschosse. Dagegen werden Keller-, Estrich-, Wasch- und Trockenräume nicht angerechnet. Ebenso wenig zur Wohnfläche zählen Heiz- und Brennstofflagerräume sowie offene Balkone und Wintergärten, sofern diese nicht beheizbar sind.

Grundstücksfläche
Die Grundstücksfläche gibt die Gesamtgrösse eines Grundstücks an. Der Wert kann aus dem Grundbucheintrag oder Lageplan entnommen werden.

Baujahr
Als Baujahr einer Immobilie gilt immer das Jahr der Bezugsfertigstellung. Wurde ein Gebäude durch Schäden unnutzbar und später wiederhergestellt, ist das Jahr der ursprünglichen Bezugsfertigstellung gültig. Bei kompletter Zerstörung des Hauses, gilt das Jahr des Wiederaufbaus als Baujahr.

Sanierungsstand des Hauses
Wenn ein Haus verkauft werden soll, sollte der Verkäufer im Exposé den Sanierungsstand detailliert auflisten: Ist das Haus gedämmt? Wie wird es beheizt? Wann wurden zuletzt die Fenster, die Elektrik oder die Leitungen erneuert?

Ausstattung und Merkmale
Zur Ausstattung einer Immobilie zählen Einbauten, die zum Haus gehören (beispielsweise die Sauna im Keller), aber auch die Qualität der Bauweise sowie verwendete Materialien. Hat das Haus einen Garten mit Terrasse? Wurde im Wohnzimmer Parkett oder Teppich verlegt? Mit welcher Technik ist das Haus ausgestattet?

Laufende Kosten
Dazu zählen alle Kosten, die regelmäßig anfallen und die nach dem Kauf auf den neuen Eigentümer zukommen:

  • Kosten für Wasserversorgung
  • Kosten für Strom
  • Kosten für Heizung
  • Kosten für Müllabfuhrg
  • Grundsteuer
  • Gebäudeversicherung

Beschränkungen
Verkäufer müssen auch etwaige Bau- und Nutzungsbeschränkungen offenlegen – etwa bei Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen oder die öffentlich gefördert wurden (sozialer Wohnungsbau).

Unterlagen zusammenstellen

Neben den wichtigen Angaben zum Haus sollten Immobilienverkäufer auch einige Unterlagen für den Interessenten bereithalten. Dazu zählen etwa der Grundbuchauszug, die Flurkarte und eine Grundrisszeichnung der einzelnen Etagen. Investitionen und Modernisierungen sollten Verkäufer am besten mit Rechnungen belegen können. Liegt eine Wohnflächenberechnung oder ein Wertgutachten vor, sollten diese Papiere in den Unterlagen auch nicht fehlen. In der Regel geht auch die Gebäudeversicherung an den neuen Eigentümer über, daher sollte auch der Gebäudeversicherungsschein bereitgelegt werden. Denn: Vollständige und aussagekräftige Unterlagen machen einen guten Eindruck und helfen beim Hausverkauf.

Schritt 2: Anzeige veröffentlichen

Ist das Benutzerkonto bei Immowelt angelegt und sind alle wichtigen Unterlagen zusammengetragen, können Immobilienverkäufer die Online-Anzeige aufgeben..

Tipps zur Anzeigenerfassung:

  • Sind die Texte und Bilder schon vorbereitet, geht die Erfassung schneller.
  • Es können insgesamt 99 Bilder hochgeladen werden.
  • Wenn Sie bereits Kunde bei immowelt.ch sind und ein Konto besitzen, ist es ratsam, sich schon einzuloggen, bevor Sie die Online-Anzeige aufgeben. So können Sie Ihre Daten zwischenspeichern.
  • Die Telefonnummer wird nur auf Wunsch veröffentlicht und erst dann sichtbar, wenn man auf den Button „Telefonnummer anzeigen“ klickt.
  • Die Anzeige lässt sich jederzeit – auch nach Veröffentlichung – bearbeiten: Egal, ob es darum geht, Informationen hinzuzufügen oder Angaben zu korrigieren.

So geht’s:

1. Klicken Sie auf den Button Anzeige aufgeben, oben auf dieser Seite.

2. Unter dem Reiter Allgemein alle Eckdaten zur Immobilie eintragen: Um welche Immobilienart handelt es sich? In welchem Ort steht die Immobilie? Ausserdem sollten Immobilienverkäufer ihr Exposé mit einer Überschrift versehen. Einfach kurz und prägnant beschreiben, was das Haus ausmacht. Zum Beispiel: Einfamilienhaus mit Terrasse in bester Lage

3. Unter dem Reiter Daten & Beschreibung können Verkäufer die Immobilie genauer beschreiben. Die Informationen sind ja bereits zusammengetragen:

  • Bei den Basisdaten können Verkäufer Angaben zu Wohnfläche, Grundstücksfläche, Baujahr oder der Zimmeranzahl machen. Auch der gewünschte Kaufpreis sollte hier auftauchen, zudem die Kennwerte aus dem Gebäudeenergieausweis sowie Angaben zu Bausubstanz und Energie. Zur Auswahl der Ausstattungsmerkmale stehen Verkäufern vorgegebene Listen zur Verfügung.
  • Unter Beschreibung haben Verkäufer ausreichend Platz, um das Objekt in eigenen Worten ausführlich zu beschreiben. Ausserdem können hier Hinweise zu Besichtigungsterminen eingetragen werden.

4. Weiter geht es mit dem Reiter Anlagen. Hier können Verkäufer nun Bilder und PDF-Dokumente wie den Gebäudeenergieausweis hinzufügen oder ein Youtube-Video einbinden. Das erste Bild wird in der Suchergebnisliste angezeigt. Es sollte das beste und aussagekräftigste sein, schliesslich sehen Kaufinteressenten bei Ihrer Suche auf immowelt.ch und bei ihren Suchaufträgen per Mail dieses Bild als erstes.

5. Sind alle Bilder hochgeladen und alle Felder ausgefüllt, kann die Anzeige veröffentlicht werden. Spätestens jetzt muss der Kunde sich bei Immowelt registrieren oder sich mit seinem vorhandenen Konto anmelden. Immobilienverkäufer können nun auch festlegen, ob ihre Anzeige sofort oder zu einem anderen Zeitpunkt veröffentlicht werden soll.

Dabei sollten Verkäufer auch auf eine passende Anzeigenlaufzeit achten: Ein Haus verkauft sich schneller, wenn es in gutem Zustand, nachgefragter Lage und mit einem realistischen Preis angeboten wird. Die meisten Häuser werden jedoch mindestens drei Monate angeboten, bis sich der passende Käufer findet.

Anschliessend nur noch aus den verschiedenen Möglichkeiten die bevorzugte Zahlungsart auswählen. Bezahlt wird erst beim Freischalten der Anzeige.

Schritt 3: Käufer finden

Ein Haus zu verkaufen dauert meist um einiges länger als es zu vermieten. Natürlich spielen dabei auch Faktoren wie die Ausstattung, die Konditionen, zu denen das Haus angeboten wird, sowie die Region eine Rolle. Ist ein Käufer gefunden, geht es mit folgenden Schritten weiter:

1. Notar bereitet Kaufvertrag vor

Der Notar erstellt den Entwurf eines Kaufvertrags und stimmt diesen mit den Beteiligten ab. Im Kaufvertrag muss aufgeführt werden, wer Käufer und Verkäufer sind und welches Haus genau verkauft wird. Der Vertrag muss daher eine Baubeschreibung, die Lage, eine Grundstücksbeschreibung und einen Auszug aus dem Grundbuch enthalten. Ebenso muss der exakte Kaufpreis sowie das Fälligkeitsdatum aufgeführt werden. Auch das Bankkonto, auf das die Zahlung eingeht, muss benannt werden. Es ist zudem ratsam, einen Gewährleistungsausschluss für nicht bekannte Mängel im Vertrag zu definieren.

2. Notar erklärt Vertrag

Haus verkaufen, Notartermin, Kaufvertrag, Foto: contrastwerkstatt/fotolia.com

Weil Grundstückskaufverträge sehr komplex sind, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass alle am Hausverkauf Beteiligten von einem Notar unabhängig beraten werden. Vor der Vertragsunterzeichnung liest der Notar den Vertrag im exakten Wortlaut vor und steht beiden Seiten bei aufkommenden Fragen Rede und Antwort.

3. Grundbucheintrag

Damit die Immobilie wirksam vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird, ist ein Eintrag im Grundbuch notwendig. Weil das aber einige Zeit in Anspruch nehmen kann, lässt der Notar zunächst die sogenannte Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eintragen. Damit kann das Haus nicht noch einmal verkauft werden. Hat der Käufer den Kaufpreis sowie die Grunderwerbssteuer gezahlt, wird der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.

Die Übergabe – das gilt es zu beachten

Während der Übergabe sollte der Verkäufer ein detailliertes Übergabeprotokoll erstellen. So kann er sich vor Nachforderungen der Käufer nach dem Hausverkauf schützen. Mit dem Haus muss der Verkäufer auch alle dazugehörigen Unterlagen an den neuen Eigentümer aushändigen. Zudem sollten Abnahmeprotokolle und Unterlagen, zum Beispiel zur Heizungsanlage, übergeben werden. Alle überreichten Dokumente sollten ebenfalls im Übergabeprotokoll vermerkt werden.

Wichtig: Bevor der vollständige Kaufpreis nicht bei Ihnen eingegangen ist, sollte der Schlüssel nie übergeben werden.

Rechte und Pflichten beim Hausverkauf

Auf beiden Seiten gehen beim Verkauf eines Hauses gewisse Rechte und Pflichten einher:

Rechte und Pflichten des Käufers

  • Wurde dem Käufer bereits vor der Eigentumsübertragung im Grundbuch der Schlüssel zur Immobilie übergeben, ist er ab diesem Zeitpunkt Besitzer der Immobilie. Er haftet daher auch für etwaige Verschlechterungen an der Immobilie.
  • Der notarielle Kaufvertrag ist bindend und verpflichtet den Käufer die Immobilie samt aller steuerlichen Pflichten und Belastungen zu übernehmen. Sogar dann, wenn er die erforderliche Finanzierung für den Erwerb nicht erhalten hat.

Rechte und Pflichten des Verkäufers

  • Der Verkäufer darf ihm bekannte Mängel an der Immobilie nicht verschweigen.
  • Kommt der Käufer seiner Verpflichtung zur Abnahme der gekauften Immobilie sowie der Zahlung des Kaufpreises nicht nach, hat der Verkäufer unter Umständen ein Recht auf die Rückabwicklung des Immobilienkaufvertrags und Schadensersatz.

Kosten für den Verkäufer

Kosten und Gebühren für Notare und Grundbuchamt sind je nach Kanton unterschiedlich geregelt und werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Die Maklercourtage wird grundsätzlich vom Verkäufer bezahlt. Auch regelt das Schweizer Obligationenrecht, dass eine Abwälzung der Maklerprovision auf den Käufer oder Mieter nicht möglich ist.

Bei der Höhe der Maklerprovision haben die Vertragsparteien grundsätzlich freie Hand. Allerdings ist es üblich, als Berechnungsgrundlage bei Kaufverträgen einen Prozentsatz des Kaufbetrags heranzuziehen. Allerdings: In Artikel 417 des Obilgationenrechts ist festgelegt, dass die Maklerprovision verhältnismässig sein muss. Was verhältnismässig ist, ist allerdings nicht genau definiert. Kriterien der Verhältnismässigkeit sind beispielsweise orts- und branchenübliche Tarife oder die tatsächlichen Bemühungen des Maklers. Vor dem Bundesgericht wurden schon Provisionssätze von bis zu 3,57 Prozent des Verkaufspreises für zulässig erklärt.

Haus verkaufen mit oder ohne Makler?

Haus verkaufen, Übergabeprotokoll, Foto: Kurhan/fotolia.com

Oft beauftragen Eigentümer einen Makler, um ihr Haus zu verkaufen. Das kann einige Vorteile mit sich bringen: Immobilienprofis entlasten Eigentümer bei dem enormen Arbeits- und Organisationsaufwand, der hinter einem Verkauf steckt. Ausserdem sind sie Marketingexperten, kennen den Markt und helfen, einen realistischen Verkaufspreis zu bestimmen.