Gewerbeimmobilien

Gewerbeimmobilien mieten oder kaufen: So läuft der Laden

Ein eigenes Café, neue Büroräume oder zusätzliche Lagerhallen: Die meisten Unternehmen brauchen Geschäftsräume. Abhängig davon, um welches Gewerbe es sich handelt, sollten Mieter und Käufer bei Ihrer Suche verschiedene Aspekte im Blick haben. Neben dem passenden Standort sollte dem Miet- beziehungsweise dem Kaufvertrag ein besonderes Interesse gelten. 

Wer auf der Suche nach einer Gewerbeimmobilie ist, muss viele Punkte beachten. Erfüllt die Buchhandlung zwar alle räumlichen Voraussetzungen, liegt aber am Rande eines Wohngebiets, wird es mit dem Umsatz schwierig. Auch eine Lagerhalle, deren Mietpreis zwar unschlagbar ist, aber fernab von Kunden, Unternehmen und Transportwegen liegt, ist wahrscheinlich weniger gut geeignet. Ob Standort, Ausstattung oder Kosten – eine Gewerbeimmobilie muss vielfältige Anforderungen erfüllen. Ist die richtige Immobilie dann gefunden, sollten Unternehmer den Miet- oder Kaufvertrag nicht blindlings unterschreiben. Insbesondere Gewerbemietverträge können flexibel gestaltet und auf die Bedürfnisse beider Parteien angepasst werden. 

Die richtige Gewerbeimmobilie finden

Nette Nachbarn und ein schöner Ausblick aus dem Bürofenster – diese Faktoren können zwar die Arbeit angenehmer machen, aber zum Umsatz tragen sie nichts bei. Deshalb sollten Mieter und Vermieter mithilfe einer Standortanalyse einige Fragen klären. Diese Analyse können sie selbst durchführen oder von einem Anbieter erstellen lassen. Dabei sollten unter anderem folgende Fragen geklärt werden:

• Inwieweit gibt es für das Angebot oder die Dienstleistung an diesem Standort einen Bedarf?
• Wie ist die Kaufkraft der potenziellen Kunden einzuschätzen?
• Welche und wie viele Mitbewerber gibt es?
• Inwieweit sind behördliche Genehmigungen erforderlich?
• Verfügt die Gegend über die passende Infrastruktur?
• Sind in nächster Zeit Baumassnahmen an der Immobilie oder an umliegenden Gebäuden oder Strassen geplant?
• Wie hoch sind die monatlichen Kosten?
• Wie viel Geld muss investiert werden, um die Immobilie nutzbar zu machen?

Um den genauen Umfang etwaiger Kosten feststellen zu können, sollte ein genauer Blick auf die Bausubstanz erfolgen. Ist das Dach in Ordnung? Sind die Wände schimmelfrei? Wer auf Nummer Sicher gehen möchte, kann einen Sachverständigen hinzuziehen, der unter anderem das Gebäude besichtigt, den baulichen und haustechnischen Zustand feststellt sowie den Umfang und die Kosten der nötigen Instandsetzungsmassnahmen ermittelt. Allerdings können Mieter und Vermieter auch einen bestimmten Zustand vertraglich vereinbaren, den der Vermieter dann herstellen muss.

Beim Kauf einer Gewerbeimmobilie kommen auf den Käufer zusätzliche Aufwendungen in Form von Nebenkosten wie Versicherungen, Notar- und Grundbuchkosten oder Grunderwerbsteuer zu.

Gewerbeimmobilie mieten – die Besonderheiten im Mietvertrag

Mietverträge für Gewerbeimmobilien unterscheiden sich von Verträgen für privat genutzte Immobilien, denn im Gewerbemietrecht stehen sich die Vertragsparteien oft auf Augenhöhe gegenüber. Deshalb lassen sich Gewerbemietverträge deutlich flexibler gestalten als beispielsweise Wohnraummietverträge. Viele Inhalte wie Laufzeit, Entwicklung der Miethöhe, Anfangsinvestitionen oder Rückbaupflichten müssen individuell geregelt werden. Daher sollten Mieter von Gewerbeimmobilien die Vertragsinhalte soweit wie möglich entsprechend ihrer Bedürfnisse aushandeln und den Vertrag vom Fachanwalt oder von der Handelskammer überprüfen lassen, bevor sie ihn unterschreiben.

Um den Vertrag zu besten Konditionen abzuschliessen, sollten Gewerbetreibende insbesondere auf folgende Inhalte achten:

Höhe des Mietzinses

Die Höhe des Mietzinses ist bei Gewerbeimmobilien nicht gesetzlich vorgegeben, Mieter und Vermieter können sie frei verhandeln. Der Mietzins kann anschliessend nur unter bestimmten Voraussetzungen erhöht werden. 

Bei unbefristeten Mietverhältnissen geht das zum nächstmöglichen Kündigungstermin, also üblicherweise mit einer Frist von einem halben Jahr. 

Üblicherweise sind gewerbliche Mietverträge allerdings befristet und dann sind Anpassungen nur dann möglich, wenn eine entsprechende Klausel vereinbart wurde. Möglich sind folgende Vereinbarungen: 

• Indexmiete: Die Miete orientiert sich an den Konsumentenpreisen. 
• Staffelmiete: Der Mietzins erhöht sich festgelegten, periodischen Abständen um eine festgelegte Summe.
• Umsatzmiete: Oberhalb eines vereinbarten Betrages hängt der Mietzins vom Geschäftsgang des Mieters ab.

Mietdauer und Kündigung

Die meisten Gewerbemietverträge sind befristet. Während der Laufzeit ist eine ordentliche Kündigung des Vertrags für beide Seiten ausgeschlossen. Bei unbefristeten Mietverträgen beträgt die Kündigungsdauer sechs Monate. Vertraglich können sich die Vertragsparteien auch auf den Ortsgebrauch einigen, im Bezirk Zürich kann der Mietvertrag dann zum 31. März und zum 30 September eines Jahres gekündigt werden. 

Bauliche Veränderungen

Investiert der Mieter in seine Geschäftsräume, können die Parteien verschiedene Dinge vereinbaren. Beispielsweise eine Rückbauverpflichtung. Dann muss der Mieter die Geschäftsräume in dem Zustand zurückgeben, der im Mietvertrag vereinbart ist. Gibt es eine solche Abmachung nicht und hat der Vermieter Umbaumassnahmen schriftlich zugestimmt, wurde auch nichts anderes ausgemacht, muss der Vermieter den Mieter am Ende der Miete möglicherweise entschädigen. Und zwar dann, wenn die Geschäftsräume durch die Investition erheblich an Wert gewonnen haben.

Konkurrenzausschluss und Konkurrenzfreihalteklausel

Sowohl Mieter als auch Vermieter wollen unter Umständen ihr Geschäft vor Konkurrenz schützen und können entsprechende Klauseln vereinbaren. Dann darf der Vermieter in der gleichen Liegenschaft keine Räume an andere Geschäftsmieter aus der gleichen Branche oder mit dem gleichen Angebot vermieten. Der Mieter wiederum darf dem Vermieter keine Konkurrenz machen, indem er beispielsweise sein Angebot dahingehend verändert. 

Gebrauchspflicht

Die Vertragsparteien können eine Gebrauchspflicht vereinbaren. Bei einer nichtlandwirtschaftlichen Pacht ist diese gesetzlich sogar festgelegt. Auch bei einer Umsatzmiete besteht Gebrauchspflicht. Sowohl Pacht als auch Umsatzmiete sind in erster Linie in der Gastronomie üblich. Die Gebrauchspflicht verpflichtet den Mieter, die Räumlichkeiten zu festgelegten Öffnungszeiten oder im Rahmen bestimmter Kernzeiten entsprechend dem vertraglich vereinbarten Zweck zu nutzen – beispielsweise, wenn es sich um ein Café handelt. Der Mieter muss bei der Übernahme solcher Pflichten gut abschätzen können, ob er tatsächlich in der Lage sein wird, die im Vertrag vorgesehenen Öffnungszeiten einzuhalten.

Gewerbeimmobilie pachten oder mieten: der Unterschied

Obwohl Miete und Pacht eng verwandt sind, unterscheiden sie sich in einigen Punkten. Während bei einem Mietvertrag der Mieter nur die Räumlichkeiten gebrauchen kann, darf er sie bei einem Pachtvertrag auch nutzen, also den Ertrag der Räume oder der Fläche beziehen. Das heisst: Er kann beispielsweise ein landwirtschaftliches Grundstück bestellen und den Ertrag selbst nutzen oder verkaufen. Oder er kann beispielsweise eine Gaststätte samt Theke, Mobiliar und Kochgeschirr nutzen, um damit Umsätze zu generieren. Pachtverträge sind ausser in den genannten Beispielen auch bei Schrebergärten oder Hotels üblich. Sogar ganze Unternehmen können verpachtet werden. 

Gewerbeimmobilie kaufen: Dies gilt es beim Kaufvertrag zu beachten

Möchten Gewerbetreibende eine Immobilie kaufen statt mieten, sollten sie vorab einige Punkte beachten. Insbesondere die steuerliche Situation beim Kauf gewerblicher Immobilien ist komplexer als beim Kauf privat genutzter Immobilien und Käufer sollten sich steuerlich beraten lassen. Käufer sollten ausserdem prüfen, ob öffentlich-rechtliche Einschränkungen für die Immobilie gelten, also welche Nutzung der Immobilie baurechtlich zugelassen ist. 

Gewerbeimmobilie mieten oder kaufen: Es kommt darauf an

Inwieweit Gewerbetreibende eine Immobilie kaufen oder mieten sollten, ist von verschiedenen Punkten abhängig: Unter anderem von der Art des Gewerbes, der Nutzungsdauer und vom bevorzugten Standort. Letztlich weisen beide Möglichkeiten Vor- und Nachteile auf. Während Käufer unabhängig von Vermietern und steigenden Mieten sind und Abschreibungsmöglichkeiten nutzen können, müssen sie in vielen Fällen einen hohen Planungs- und Finanzierungsaufwand betreiben. Hinzu kommt zumeist eine langfristige Verschuldung.

Mieter hingegen können zwar ihre Mietkosten von der Steuer absetzen und sind beispielsweise bezüglich ihres Standortes flexibler – wenn sie den Vertrag entsprechend gestaltet haben. Allerdings sind sie im Gegensatz zu Immobilienkäufern bei gewissen Entscheidungen von ihrem Vermieter abhängig.

Letztlich gilt: Bevor Gewerbetreibende die Unterschrift unter den Vertrag setzen, sollten sie sich genau informieren, welche Option für sie den grössten Erfolg verspricht.