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Aktuelle Immobilien in Frankreich

Paris 16th Arrondissement Wohnungen, Paris 16th Arrondissement Wohnung kaufen

APARTMENT in Paris 16th Arrondissement

Paris 16th Arrondissement
4'600'000 €
Kaufpreis
340 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Zimmer
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LAROQUE D'OLMES Häuser, LAROQUE D'OLMES Haus kaufen

VILLA/HOUSE in LAROQUE D'OLMES

09600 LAROQUE D'OLMES
588'000 €
Kaufpreis
320 m²
Wohnfläche (ca.)
8.173 m²
Grundstücksfl. (ca.)
13
Zimmer
Gewerblicher
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Paris 3rd Arrondissement Wohnungen, Paris 3rd Arrondissement Wohnung kaufen

APARTMENT in Paris 3rd Arrondissement

Paris 3rd Arrondissement
1'380'000 €
Kaufpreis
83,78 m²
Wohnfläche (ca.)
k.A.
Zimmer
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MONTPELLIER Häuser, MONTPELLIER Haus kaufen

CASTLE/ESTATE in MONTPELLIER

34080 MONTPELLIER
10'900'000 €
Kaufpreis
1.360 m²
Wohnfläche (ca.)
1.650.000 m²
Grundstücksfl. (ca.)
30
Zimmer
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CARCASSONNE Renditeobjekte, Mehrfamilienhäuser, Geschäftshäuser, Kapitalanlage

VINEYARD - COMMERCIAL in CARCASSONNE

11000 CARCASSONNE
2'950'000 €
Kaufpreis
k.A.
Fläche
280.000 m²
Grundstücksfl. (ca.)
30
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Alle 9.729 Immobilien anzeigen

Immobilienkauf in Frankreich: Kaum rechtliche Hürden

Provence, Bretagne oder Côte d’Azur: Viele Schweizer schätzen die Lebensart, die Kulinarik und Kultur sowie die vielfältige Landschaft Frankreichs. Manche so sehr, dass sie dort den Kauf einer Ferienimmobilie in Erwägung ziehen.

Immobilienkauf Frankreich, Eiffelturm, Foto: Alice Donovan Rouse / unsplash.com
Für einen solchen Anblick lieben die Schweizer Frankreich. Bei manchen kommt der Wunsch auf, eine Ferienimmobilie im Land der Liebe und des Weins zu erwerben. Foto: Alice Donovan Rouse / unsplash.com

Schweizer können Immobilien in Frankreich in der Regel zwar problemlos erwerben, allerdings sind die Rahmenbedingungen andere als diejenigen für EU-Bürger. Das gilt insbesondere in dem Fall, wenn die Immobilie später vererbt oder verschenkt wird. Ein Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerungen existiert seit Anfang 2015 nicht mehr; in manchen Konstellationen kann es dann sein, dass sowohl in Frankreich als auch in der Schweiz Steuern fällig werden. Auch sonst unterscheiden sich die rechtlichen Rahmenbedingungen beim Grunderwerb in Frankreich in vielen Details von den hiesigen Gegebenheiten, weshalb sich Erwerber vorab gut informieren sollten – am besten durch einen Steuerberater oder Anwalt, der sich sowohl mit dem Schweizer als auch dem französischen Recht auskennt.

Zahlen und Fakten

  • Frankreich hat – ohne seine Überseegebiete – eine Fläche von rund 549.000 Quadratkilometern und knapp 67 Millionen Einwohner.
  • Die Landes- und Amtssprache ist Französisch. Die Hauptstadt der semipräsidentiellen Demokratie ist Paris. Landeswährung ist der Euro.
  • Frankreich ist in 18 Regionen unterteilt, davon befinden sich fünf in den Überseegebieten und 13 auf dem europäischen Festland (Île-de-France, Auvergne-Rhône-Alpes, Nouvelle-Aquitaine, Hauts-de-France, Provence-Alpes-Côte d’Azur, Bretagne, Centre-Val de Loire, Pays de la Loire, Grand Est, Normandie, Bourgogne-Franche-Comté, Okzitanien, Korsika).
  • Nachbarstaaten sind neben der Schweiz, Andorra, Belgien, Deutschland, Italien, Luxemburg, Monaco, Spanien; durch den Eurotunnel: Vereinigtes Königreich.

Suche und Kauf der Immobilie

Wer eine Immobilie in Frankreich sucht, kann dabei – ähnlich wie in der Schweiz – verschiedene Quellen verwenden: Immobilienportale im Internet, Anzeigen in Tageszeitungen und Aushänge. Oder man wendet sich an einen Makler beziehungsweise ein Immobilienvermittlungsbüro. Der Maklerberuf (agent immobilier) ist in Frankreich strenger reglementiert als in der Schweiz: Zulassung und Ausübung sind nur möglich, wenn der Makler eine langjährige Ausbildung vorweisen kann.  Eine Besonderheit: In Frankreich darf auch der Notar Immobilien vermitteln.
Bei der Auswahl eines Objektes gilt es, die in Betracht kommende Immobilie sorgfältig auf Mängel zu untersuchen, im Zweifel kann hier auch ein Sachverständiger helfen. Allerdings ist ein Verkäufer in Frankreich verpflichtet, eine Reihe von Gutachten vorzulegen. Welche das sind, hängt zum Beispiel von der Lage und dem Baujahr der Immobilie ab. Das stärkt die die Rechtsposition des Käufers. Zu den relevanten Gutachten gehören zum Beispiel:

  • Wurde eine Immobilie vor 1949 gebaut, ist ein Gutachten über Blei im Baumaterial vorgeschrieben.
  • Für Gebäude mit Fertigstellung vor dem 1. Juli 1997 ist ein Gutachten über Asbest verpflichtend.
  • Ein Gutachten über den Zustand von Gas- und Elektroinstallationen muss der Verkäufer immer dann aushändigen, wenn die Immobilie älter als 15 Jahre ist.
  • In Frankreich müssen für Immobilien obligatorische Energiegutachten erstellt werden – in Teilen ist das Gutachten vergleichbar mit dem Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK).

Eine Besonderheit gibt es für Käufer von älteren Immobilien in südlichen Regionen Frankreichs. Hier ist das Klima so mild und warm, dass Termiten vorkommen können. Ein Problem kann das vor allem bei älteren Fachwerkhäusern sein. In Regionen, in denen diese Problematik relevant ist, muss der Verkäufer ein höchstens sechs Monate altes Termitengutachten vorlegen.

Ebenfalls gilt es zu prüfen, ob es sich bei der Immobilie um einen Schwarzbau handelt, indem man sich zum Beispiel die Baugenehmigung vorlegen lässt. Ein illegaler Bau kann üble Folgen haben: Neben hohen Geldstrafen drohen auch Abrissverfügungen.

Welche Unterlagen werden beim Immobilienkauf benötigt?

Immobilienkauf Frankreich, Aquitanien, Foto: ekaterina_belova / fotolia.com
Historische Architektur in Aquitanien. Foto: ekaterina_belova / fotolia.com
Immobilienkauf Frankreich, Bretagne, Foto: LianeM / fotolia.com
Naturstein-Häuser sind typisch für die Bretagne. Foto: LianeM / fotolia.com

In Frankreich ist es üblich, dass vor dem eigentlichen Kaufvertrag eine Art Vorvertrag geschlossen wird. Hier gibt es zwei verschiedene Varianten: Das Verkaufsversprechen (compromis de vente) und den Vorvertrag (promesse synallagmatique de vente).

Bei Verkaufsversprechen verpflichtet sich der Verkäufer, für einen vereinbarten Zeitraum die Immobilie niemandem anderen anzubieten oder zu verkaufen, wobei die genauen Konditionen des Verkaufs schon vereinbart werden. Dafür zahlt der potenzielle Käufer eine Reservierungsgebühr in Höhe von meist zehn Prozent des Kaufpreises. Dieser Betrag wird dann bei einem späteren Erwerb angerechnet.

Allerdings geht auch der potenzielle Käufer bei dieser Form des Vorvertrags ein Risiko ein: Kommt der Verkauf nicht zustande, erhält der Verkäufer die Anzahlung als Entschädigung. Lässt der Verkäufer den Vertrag platzen, muss er nicht nur die Anzahlung zurückzahlen, sondern auch noch eine Vertragsstrafe von zehn Prozent.

Der potenzielle Käufer hat aber ein zehntägiges Widerrufsrecht. Innerhalb dieses Zeitraums kann er folgenfrei vom Vertrag zurücktreten.

Dieser Vertrag muss innerhalb von zehn Tagen beim Finanzamt angemeldet werden, dabei wird für den Käufer eine Gebühr in Höhe von 125 Euro, je nach Wechselkurs also rund 140 Franken, fällig.

Der Vorvertrag in Form des Verkaufsversprechens ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber empfehlenswert.

Ebenfalls nicht gesetzlich verpflichtend und auch nicht anmeldepflichtig ist der Vorvertrag, der ein gegenseitiges Versprechen von Käufer und Verkäufer darstellt, einen notariellen Kaufvertrag abzuschliessen. Auch hier wird eine Anzahlung vereinbart, in der Regel über fünf bis zehn Prozent der Kaufsumme. Kommt der Verkauf nicht zustande sind auch hier Entschädigungen zu zahlen. Kommt eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nach, kann sie über den Rechtsweg dazu gezwungen werden.

Um den Vorvertrag abschliessen zu können, muss der Verkäufer – sofern dies im Einzelfall vorgeschrieben ist, die jeweiligen Gutachten vorlegen. Handelt es sich nicht um ein ganzes Haus, sondern eine einzelne Wohnung in einer Wohnungseigentumsanlage, sind zusätzlich folgende Dokumente vom Verkäufer beizubringen:

  • Teilungserklärung
  • Protokolle der Eigentümerversammlung der letzten drei Jahre
  • die Hausordnung
  • Unterlagen der Hausverwaltung über Instandhaltungsmassnahmen des Gebäudes

Der Vorvertrag enthält bereits eine Vielzahl detaillierter Angaben, neben Informationen zum Objekt selbst und den Vertragsparteien zum Beispiel auch, ob ein Wegerecht besteht. Zudem werden auflösende Bedingungen definiert. Tritt eine solche Bedingung ein, ist der Vertrag hinfällig. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn die Gemeinde ein Vorkaufsrecht ausübt, der Kredit kommt nicht zustande oder nötige Baugenehmigungen nicht erteilt werden.

Der dann folgende Hauptvertrag (contrat de vente définitif) wird in aller Regel – aber nicht verpflichtend – von einem Notar verfasst. Damit der Notar die Eintragung des Eigentümerwechsels im Grundbuch veranlassen kann, benötigt er folgende Unterlagen:

  • Hypothekenurkunden, sofern die Immobilie von einer Bank finanziert wird (Käufer)
  • Geburtsurkunden und bei Ehepartnern Eheverträge (Käufer und Verkäufer)
  • Grundbuchauszug und Eigentümer-Urkunde (Verkäufer)

Abgeschlossen wird der Hauptvertrag erst dann, wenn der restliche Kaufpreis auf einem Treuhandkonto des Notars eingegangen ist.

Gebühren und Kosten beim Immobilienkauf

Immobilienkauf Frankreich, Côte d’Azur, Foto: iStock/Xantana
Traumhafte Strände und fast immer schönes Wetter: Das bietet die Côte d’Azur. Foto: iStock/Xantana
Immobilienkauf Frankreich, Elsass, Foto: stevanzz / fotolia.com
Das Elsass ist nah an Deutschland und bietet eine reizvolle Landschaft und Architektur. Foto: stevanzz / fotolia.com

Oftmals trägt in Frankreich der Verkäufer die Maklerprovision. In diesen Fällen wird diese dann quasi über den Kaufpreis auf den Käufer abgewälzt. Trägt allerdings der Käufer die Provision, so muss die Provisionshöhe schon in der Anzeige in ihrer exakten prozentualen Höhe oder in Form eines Festpreises angegeben werden. Die Höhe der Provision beträgt oft zwischen drei und acht Prozent des Kaufpreises. Fällig wird die Provision, wenn der notarielle Kaufvertrag unterzeichnet wird.

Neben der Maklerprovision sind noch weitere Kosten zu tragen:

  • Die Notargebühren betragen 1,33 Prozent des Kaufpreises. Unter Umständen kommen noch weitere Kosten hinzu, etwa für Übersetzungen oder dafür, dass der Notar Unterlagen besorgen muss.
  • Die Grunderwerbsteuer wurde 2014 neu geregelt und beträgt zwischen 5,09 und 5,81 Prozent des Kaufpreises.
  • Die Gebühren für die Registereintragung belaufen sich auf rund 0,1 Prozent des Kaufpreises.

Gebühren und Kosten nach dem Immobilienkauf

Auch nach dem Erwerb muss der Käufer Kosten tragen. So fällt in Frankreich eine jährliche Grundsteuer an. Besonderheit: Sie wird von demjenigen gezahlt, der zum 1. Januar eines Jahres Eigentümer der Immobilie war. Wer also am 2. Januar eines Jahres Eigentümer wird, zahlt diese Steuer nicht an den Fiskus. In solchen Fällen wird allerdings meist vertraglich zwischen Käufer und Verkäufer vereinbart, dass beide Parteien die Steuer jeweils anteilig verrechnen.

Die Höhe der Grundsteuer ist regional sehr unterschiedlich. Faustformel: Berechnungsgrundlage ist meist die Hälfte dessen, was das Objekt jährlich an Miete einbringen würde. Davon wird ein bestimmter Prozentsatz berechnet. Neubauten, insbesondere Niedrigenergiehäuser sind zwischen zwei und fünf Jahren von der Grundsteuer befreit. Auch ältere Personen mit niedrigem Einkommen können sich befreien lassen.

In Frankreich gibt es – anders als in Österreich – eine Wohnsteuer. Sie ist grundsätzlich zu zahlen, wenn man selbst in einer Immobilie lebt – sei es nun als Zweit- oder Hauptwohnsitz. Sie orientiert sich am Mietwert eines Objekts, von dem ein bestimmter Prozentsatz fällig wird. Dabei gibt es grosse regionale Unterschiede. Allerdings wurde die Wohnsteuer 2018 reformiert. Schrittweise soll die Steuer in den folgenden Jahren für rund 80 Prozent der französischen Haushalte abgeschafft werden. Weiterhin fällig wird die Abgabe dann nur noch für Haushalte mit höherem Einkommen. Die Wohnsteuer entfällt allerdings nur für den Hauptwohnsitz. Wer also seinen Zweitwohnsitz in Frankreich hat, profitiert nicht von der Neuregelung.

Immobilienkauf Frankreich, Bretagne, Fachwerkhaus, Foto: iStock/Gwengoat
Die historischen Fachwerkbauten in der Bretagne fallen durch ihre dicht nebeneinander liegenden, relativ dünnen senkrechten Ständer auf. Foto: iStock/Gwengoat
Immobilienkauf Frankreich, Kleinstadt, Foto: Leonid Andronov / fotolia.com
Französische Kleinstädte bieten viel Charme – und oft auch kulturelle Highlights. Foto: Leonid Andronov / fotolia.com

Neben den Steuern fallen – so wie in der Schweiz auch – laufende Nebenkosten, etwa für Strom, Gas, Wasser an. Strom ist in Frankreich übrigens etwas günstiger als hierzulande.

Wer eine besonders wertvolle Immobilie in Frankreich besitzt, muss auch dann, wenn er in der Schweiz steuerpflichtig ist, eine Vermögenssteuer in Frankreich entrichten. Die Steuer fällt an, wenn sich das Vermögen in Frankreich auf mehr als 1,3 Millionen Euro, je nach Wechselkurs also etwa 1,5 Millionen Franken, beläuft.

Bei einem Wiederverkauf einer französischen Immobilie fällt unter Umständen eine Wertzuwachssteuer an. Die Höhe der Wertzuwachssteuer richtet sich nach einer Vielzahl von Kriterien, unter anderem der der Höhe des Verkaufspreises, die Länge der Haltedauer und mancher – aber nicht aller – Kosten, die für die Anschaffung und den Unterhalt und Arbeiten an der Immobilie anfielen, wobei ab einer gewissen Haltedauer Pauschalen anerkannt werden. Bei besonders hohen Gewinnen gibt es einen Aufschlag auf die Wertzuwachssteuer. Zwar sind selbst genutzte Immobilien für französische Steuerinländer von der Wertzuwachssteuer befreit. Für Eigner einer Immobilie gilt das aber nur dann, wenn sie während der Haltedauer zumindest zeitweise eine längere Zeit selbst in der Immobilie gewohnt und Steuern in Frankreich gezahlt haben und auch vor der Veräusserung eine längere Zeit die Immobilie nicht Dritten ent- oder unentgeltlich überlassen haben. Die Regelungen sind insgesamt so komplex, dass es sich lohnen dürfte, vor einem Verkauf einen Steuerexperten zu konsultieren, um böse Überraschungen zu vermeiden.

Wer seine Ferienimmobilie in Frankreich nicht nur selbst nutzt, sondern auch an Feriengäste vermietet, muss die Mieteinnahmen in Frankreich versteuern. Bis zu Mieteinnahmen in Höhe von 32.900 Euro im Jahr (rund 38.000 Franken) gilt man allerdings als Kleinunternehmer. Man kann dann die Hälfte der Mieteinnahmen als Kosten abziehen – unabhängig von den tatsächlich angefallenen Kosten – und zahlt auf den Rest pauschal 20 Prozent Steuern.

Ob im Todesfall eine Erbschaftssteuer anfällt, hängt davon ab, wo der Verstorbene zuletzt seinen Hauptwohnsitz hatte. War dieser in Frankreich, gilt das französische Erbrecht. Lebte der Erblasser ausserhalb Frankreichs, kommt es darauf an, wo der Erbe lebt. Leben die Erben nicht in Frankreich, so wird nur das Vermögen in Frankreich nach französischem Erbrecht besteuert. Leben die Erben in Frankreich, gilt für das gesamte Vermögen des Erblassers das französische Erbrecht.  Wegen des fehlenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Frankreich und der Schweiz sollten sich Schweizer fachkundig beraten lassen, um nicht mehr Steuern als nötig zu zahlen.

Regionen, Lage, Preise

Immobilienkauf Frankreich, Nizza, Foto: ArTo / fotolia.com
Fast immer traumhaftes Wetter: In Nizza verkehren die Schönen und die Reichen. Foto: ArTo / fotolia.com
Immobilienkauf Frankreich, Flussufer, Foto: MikiStudio / fotolia.com
Einfach nur schön: Historische Fachwerkbauten am Flussufer und eine blühende Fauna in Straßburg. Foto: MikiStudio / fotolia.com

Mondäner Luxus und azurblaue Traumküsten: Die Côte d’Azur lockt die Schönen und die Reichen und zumindest zu den Letzteren sollte man auch gehören, wenn man hier ein Ferienhaus erwerben will. Denn Immobilien – zumal mit Meerblick – sind in Saint-Tropez, Cannes oder Nizza nicht gerade günstig.

Selbiges gilt auch für Immobilien in der Stadt der Liebe, Paris. Wer sich nicht gerade mit einer Plattenbauwohnung in den Randgebieten zufrieden gibt, sondern eine eher zentrale Lage anstrebt, muss mit Preisen rechnen, gegen die sich Münchner Verhältnisse fast schon als moderat darstellen.

Günstiger als in Paris sind Immobilien in der Regel zum Beispiel in der Provence. Wer dort ein altes Bauernhaus erwerben will, zahlt deutlich weniger als in den Hotspots. Ähnliches gilt für Immobilien zum Beispiel in der Bretagne oder im Elsass.

Grundsätzlich gilt: Meerlage, florierende Grossstädte und hohes Wohlstandsniveau machen eine Region teuer, ländliche Einöden gibt’s hingegen oft schon zum Schnäppchenpreis.

Stand: November 2018