Mehrfamilienhaus kaufen

Sie suchen ein Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage. Hier finden Sie aktuelle Angebote – Mehrfamilienhäuser (Renditeobjekte) in allen Regionen der Schweiz.

Mehrfamilienhaus kaufen: Gute und nachhaltige Rendite sichern

Von dem Kauf eines Mehrfamilienhauses versprechen sich Anleger eine attraktive Rendite. Bei der Auswahl und Finanzierung des Mehrfamilienhauses ist jedoch Sorgfalt geboten: Es kommt auf Zustand, Lage und Vermietbarkeit an und auch bei der Finanzierung ist auf einiges zu achten.

Mehrfamilienhaus kaufen, Zürich, Foto: f11photo/fotolia.com
Der Kauf eines Mehrfamilienhauses verspricht in der Regel eine gute Rendite. Anleger sollten aber sorgsam bei der Auswahl des Objekts - wie hier zum Beispiel in Zürich - vorgehen. Foto: f11photo/fotolia.com

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen will, weil er das als sinnvolle Kapitalanlage betrachtet, sollte bei der Auswahl des Objekts sehr sorgfältig vorgehen. Denn eine gute Rendite ist nur dann machbar, wenn nicht unerwartete Zusatzkosten später die Kalkulation infrage stellen.

Mehrfamilienhaus kaufen: Darauf müssen Erwerber achten

1.    Baulichen Zustand prüfen

Ab und zu gibt es grosse Mehrfamilienhäuser für weniger Geld, als man üblicherweise erwarten würde. Doch dann sollten Interessenten genau hinschauen: Ist der bauliche Zustand noch zeitgemäss oder gibt es gar erhebliche Mängel? Ein Mehrfamilienhaus mit veralteter Heiztechnik, schlecht dämmenden Fenstern und unzeitgemässen Bädern, muss früher oder später aufwendig saniert werden. Noch teurer wird es, wenn zusätzlich bauliche Mängel wie etwa ein feuchter Keller oder Hausschwamm zu beseitigen sind. Eine Totalsanierung kann dann unter Umständen fast so teuer werden, wie der Neubau eines Gebäudes. Ebenfalls nachteilig sind ungünstig geschnittene Grundrisse, wie etwa gefangene Zimmer – also solche, die nicht über den Flur, sondern nur über ein anderes Zimmer begehbar sind.

2.    Lage, Lage, Lage

Neben dem Zustand eines Mehrfamilienhauses ist aber auch die Lage der Immobilie wertbestimmend. Ein Gebäude in einem sozialen Brennpunkt ist in der Regel weniger wert, weil die Wohnungen schwieriger vermietbar sind. Das Risiko von Leerständen oder Mietrückständen kann in solchen Häusern grösser sein als in einer besseren Lage.

Auf die Lage zu achten, bedeutet umgekehrt aber nicht, ausschliesslich nach Mehrfamilienhäusern in Top-Villenlagen zu suchen. Attraktiv sind vielmehr Gebäude, die von einer Vielzahl von Mietern gesucht werden. Durchschnittliche Mieter suchen oft Wohnungen in mittleren, aber gepflegten Lagen mit guter Infrastruktur. Häuser, die diesen Kriterien entsprechen, sind deshalb auch für Kapitalanleger interessant.

3.    Ist die Stadt oder die Region auch in Zukunft begehrt?

Neben der Lage innerhalb einer Stadt oder Gemeinde kommt es aber auch auf die Zukunftsprognose einer Stadt oder Region an. Insgesamt ist die Schweizer Bevölkerung in den vergangenen Jahrzehnten stark angestiegen und auch die Bevölkerungsprognose des Schweizer Bundesamts für Statistik geht selbst in ihrem negativsten Szenario von einer weiter wachsenden Bevölkerung bis 2045 aus. Doch manche Regionen sind erfolgreicher, manche weniger dynamisch. Das kann sich auch auf die künftige Immobilienpreisentwicklung auswirken. Deshalb gilt es genau zu prüfen, ob ein Investment in einer bestimmten Stadt eine nachhaltig bessere Wertentwicklung verspricht, als in einer anderen Stadt.

Wie kalkuliert man den Kauf eines Mehrfamilienhauses

Mehrfamilienhaus kaufen, Kalkulation, Foto: iStock.com/mediaphotos
Mehrfamilienhaus kaufen: Bevor die Entscheidung fällt, sollte die Wirtscahftlichkeit exakt kalkuliert werden. Foto: iStock.com/mediaphotos

Beim Kauf eines Mehrfamilienhauses sind viele Kostenfaktoren zu berücksichtigen:

Kaufnebenkosten nicht vergessen

Beim Erwerb einer Immobilie sind neben dem eigentlichen Kaufpreis auch noch Kaufnebenkosten zu berücksichtigen. Diese unterscheiden sich je nach Kanton. So sind für Notarkosten in der Regel zwischen 0,1 und 0,5 Prozent des Kaufpreises zu kalkulieren, für die Eintragung ins Grundbuch sind meist zwischen 0,1 und 0,2 Prozent fällig. Die Errichtung des Schuldbriefs kostet in der Regel zwischen 0,1 bis 0,3 Prozent. Je nach Kanton fällt auch noch eine Handänderungssteuer an, in Bern beispielsweise 1,8 Prozent auf den Betrag, der 800.000 Franken übersteigt. Unter Umständen sind auch noch Kosten für einen Gutachter einzuplanen.

Info

Beim Immobilienkauf fallen auch Kaufnebenkosten an. Unser Beitrag erläutert, mit welcher Höhe dabei zu rechnen ist.

Mietmultiplikator und Rendite ermitteln

Lohnt sich der Erwerb eines Mehrfamilienhauses langfristig? Um diese Frage zu klären, sollten Kaufinteressenten einige Kennzahlen berechnen. Der Mietmultiplikator ist eine einfache Kennzahl, bei der der Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete dividiert wird. Ein Multiplikator von zum Beispiel 20 besagt demnach, dass die Immobilie 20 Nettojahresmieten kostet. Dieser Mietmultiplikator sagt noch nichts über die tatsächliche Rendite aus, ist aber ein guter Vergleichsmassstab, um herauszufinden, ob ein Mehrfamilienhaus im Vergleich zu anderen Angeboten günstiger oder teurer ist.

Die Ermittlung der tatsächlich zu erwartenden Rendite berücksichtigt demgegenüber weitere Faktoren, etwa die jährlichen Bewirtschaftungskosten auf der einen Seite, und hinsichtlich der Anschaffungskosten auch die Kaufnebenkosten. Die Formel hierzu lautet:

Nettorendite (in %) = (Jahresmiete – Bewirtschaftungskosten)*100 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)

Wer sich ein realistisches Bild von der möglichen Rendite verschafft hat, sollte zudem noch prüfen, ob einerseits Mieterhöhungen in naher Zukunft durchsetzbar wären – das würde die Rendite steigern. Andererseits sollten auch in nicht ferner Zukunft fällige Sanierungs- und Renovierungskosten bedacht werden – die wiederum die Rendite senken würden.

Finanzierung planen

Neben der Auswahl des richtigen Mietshauses ist vor allem die richtige Finanzierung der Immobilie wesentlich für die künftige Wirtschaftlichkeit. Dabei gilt: Selbst kleine Zinsdifferenzen summieren sich mit der Zeit zu beachtlichen Kostenpositionen.

Auch die Höhe der vereinbarten Tilgung ist bei einer Festhypothek ein wesentlicher Aspekt. Wer nur eine sehr geringe Tilgung mit der Bank vereinbart, muss in einer Niedrigzinsphase nur eine vergleichsweise niedrige Monatsrate zahlen. Allerdings dauert es sehr lange, bis ein Darlehen mit nur geringer Tilgung abbezahlt ist. Da Darlehen oft eine Zinsbindung von zehn Jahren haben, besteht dann ein erhebliches Risiko bei der Anschlussfinanzierung: Nach Ende Zinsbindung werden die Konditionen für die Anschlussfinanzierung neu mit der Bank verhandelt. Besteht dann noch eine hohe Restschuld, würde eine deutliche Zinssteigerung zu erheblich höheren Monatsraten führen.

Förderungen und Zuschüsse sichern

In der Schweiz gibt es rund 2.000 Förderprogramme, teils auf Bundes-, teils auf kantonaler oder Gemeindeebene. So gibt es beispielsweise Bundeszuschüsse vor allem für besonders energiesparende MINERGIE-Häuser, Förderungen von Kantonen und Gemeinden sollten bei den jeweils zuständigen Stellen erfragt werden.

Steuerliche Aspekte können Rendite beeinflussen

Daneben können auch steuerliche Aspekte den Erwerb eines Mehrfamilienhauses wirtschaftlich beeinflussen.

So sind einerseits die Mieteinnahmen zu versteuern, andererseits können Käufer von vermieteten Immobilien Schuldzinsen, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie bestimmte Kosten für energetische Sanierungen und werterhaltende Instandsetzungskosten steuerlich geltend machen.

Recht und Vertrag: Darauf müssen Käufer von Mehrfamilienhäusern achten

Mehrfamilienhaus kaufen, Zürich, Foto: olenaznakk/fotolia.com
Beim Erwerb eines Mehrfamilienhauses sind auch rechtliche und vertragliche Aspekte zu beachten. Der Notar hilft dabei. Foto: olenaznakk/fotolia.com

Wer ein Mehrfamilienhaus kaufen will, sollte auch auf vertragliche und rechtliche Aspekte achten und sich vorab genau informieren:

Rechtliche Aspekte bei Kauf eines Mehrfamilienhauses

Sind sich Käufer und Verkäufer einig, wird der Notar mit dem Entwurf des Kaufvertrags beauftragt. Notare sind unparteiisch und erklären beiden Seiten die Details. Nachdem die Unterschriften auf dem Kaufvertrag trocken sind, lässt der Notar eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eintragen – das ist eine Art Reservierung, die es unmöglich macht, dass die Immobilie noch anderweitig veräußert werden kann. Im Anschluss tätigt der Käufer die Zahlung und muss im Regelfall eine Handänderungssteuer zahlen. Die Anmeldung der Handänderung erfolgt dann im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags.

Info

Ein Immobilien-Kaufvertrag wird in der Schweiz notariell beurkundet. So ist die Vorgehensweise beim Immobilienkauf.

Mehrfamilienhaus jetzt kaufen – ein Ausblick

Mehrfamilienhaus kaufen, Ausblick, Prognose, Foto: iStock.com/golero
Steigende Preise oder Stagnation? Wie sich die Preise für Mehrfamilienhäuser entwickeln, hängt von vielen Faktoren ab. Foto: iStock.com/golero

Die Immobilienpreise in der Schweiz sind in den vergangenen Jahren in vielen Kantonen erheblich gestiegen. Das betrifft insbesondere auch Mehrfamilienhäuser, die besonders bei Kapitalanlegern beliebt sind. Ein Grund hierfür ist die anhaltende Niedrigzinsphase. Geldanleger haben die Immobilie als Kapitalanlage vor allem deshalb entdeckt, weil andere sichere Anlageformen fast keine Zinsen mehr erwirtschaften. Allerdings warnen manche Experten davor, dass der Schweizer Immobilienmarkt überhitzen könnte - so stehen mancherorts bereits Wohnungen leer.

Die anhaltende Niedrigzinsphase ist einer der wesentlichen Gründe für die Preissteigerungen in der Vergangenheit. Ein Teil des Zinsvorteils wird wieder durch den höheren Kaufpreis aufgezehrt. Wer heute ein Mehrfamilienhaus zur Kapitalanlage erwerben will, muss deshalb einerseits besonders sorgfältig bei der Objektauswahl sein, andererseits sollte die Zinsbindung des Hypothekendarlehens möglichst lange gewählt werden. Denn wer sich heute die Niedrigzinsen für mindestens 10 Jahre sichert, muss sich lange Zeit keine Gedanken um die Zinsentwicklung machen.