Pension Immobilien

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Pension kaufen oder pachten: Von der Finanzierung bis zur Eröffnung

Pensionen sind für viele Urlauber eine beliebte und günstige Alternative zu Hotels. Wer bestimmte Punkte berücksichtigt, für den kann es sehr lukrativ sein, eine Pension zu kaufen oder zu pachten.

Pension kaufen, Foto: Kadmy / fotolia.com
Pensionen finden sich häufig in ländlichen Regionen. Mit ihrer familiären Atmosphäre sprechen sie viele Reisende als Alternative zum Hotel an - und oft sind sie auch preiswerter als ein solches. Foto: Kadmy / fotolia.com

Familiäre Atmosphäre, überschaubarer Preis: Pensionen haben meist nur wenige Zimmer und ein begrenztes Serviceangebot – zum Beispiel ein Frühstück. Von einem Hotel spricht man dagegen im Allgemeinen bei einer grösseren Zimmerzahl und wenn es deutlich mehr Serviceangebote gibt – beispielsweise ein Restaurant, einen Wellnessbereich oder eine Bar. Pensionen werden zudem mehrheitlich von Privatpersonen betrieben, während Hotels heute sehr häufig grossen Ketten angehören.

Pension finanzieren: Kredite, Eigenkapital und Fördermöglichkeiten

Wie hoch der Finanzierungsbedarf ist, hängt massgeblich davon ab, ob man eine Pension kauft oder pachtet. Bei der Pacht stellt sich die Frage, ob der Verpächter auch die Inneneinrichtung und Ausstattung mitverpachtet, dann wäre der Kapitalbedarf anfangs geringer. Beim Kauf oder Neubau einer Pension sind hingegen alle Kosten zu tragen: Die für das Gebäude, für die Ausstattung und Einrichtung. Die Kosten für das Gebäude können in der Regel über ein Hypothekendarlehen finanziert werden. Für den weiteren Finanzierungsbedarf, etwa für die Einrichtung, steht dann allerdings keine Absicherung mehr zur Verfügung. Dafür muss dann ein nicht gesichertes Unternehmensdarlehen aufgenommen werden, dessen Zinsen in der Regel höher sind. Generell gilt: je höher der Eigenkapitalanteil, desto besser.

Pension kaufen, Finanzierung, Foto: iStock/Szepy
Zur Finanzierung der Pension können neben Bankkrediten unter anderem Fördermöglichkeiten der SGH in Anspruch genommen werden. Foto: iStock/Szepy

Erleichtert werden kann die Finanzierung einer Pension allerdings unter Umständen durch Förderungen für Unternehmensgründer. So unterstützt der Bund den Tourismussektor über die Schweizerische Gesellschaft für Hotelkredit (SGH) mittels günstiger Darlehen. Daneben gibt es in den Kantonen unterschiedliche Programme zur Förderung von Existenzgründern. Anlaufstelle für Informationen über die Förderungen sind die jeweiligen kantonalen Wirtschaftsförderungen.

Pension kaufen oder pachten?

Oft werden Pensionen gepachtet und nicht gemietet. Bei der Pacht steht dem Pächter das Recht der sogenannten Fruchtziehung zu. Das bedeutet: Er darf damit Gewinne erwirtschaften und diese behalten. Dadurch unterscheidet sich die Pacht von der Miete, bei der nur ein Nutzungsrecht und kein Recht zur Fruchtziehung eingeräumt wird. Statt der Miete zahlt der Pächter einer Pension den Pachtzins. Dieser kann fix vereinbart werden oder zum Beispiel auch einen bestimmten Prozentsatz des Umsatzes betragen.

Die Nutzung und Bewirtschaftung können in einem Pachtvertrag sehr individuell geregelt werden. Üblicherweise ist der Verpächter für Instandhaltungen zuständig. Gewöhnliche Ausbesserungen – seien es Schönheitsreparaturen oder der Austausch verschlissenen Inventars – werden dagegen in der Regel dem Pächter auferlegt.

Eine Pension zu pachten statt kaufen hat vor allem den Vorteil, dass die anfänglichen Investitionen wesentlich geringer sind. Allerdings ist der Käufer einer Pension dafür nach einiger Zeit meist ein schuldenfreier Eigentümer.

Voraussetzungen für die Eröffnung einer Pension

Wer einen gewerblichen Beherbergungsbetrieb eröffnet – und dazu gehört auch eine Pension – benötigt in aller Regel eine Bewilligungdurch die in den jeweiligen Kantonen zuständigen Behörden – im Wallis ist das zum Beispiel der Gemeinderat, in Appenzell die Verwaltungspolizei. Detaillierte Bestimmungen enthalten die jeweiligen Gastgewerbegesetze der Kantone, die sich in Details unterscheiden. So ist zum Beispiel im Kanton Basel-Stadt grundsätzlich eine Bewilligung notwendig, wenn eine Pension mehr als sechs Betten hat. Im Kanton Thurgau gelten die Regelungen des dortigen Gastgewerbegesetzes nur für Pensionen mit mehr als 20 Betten. Wer ein Gastgewerbe betreiben will, muss seinem Bewilligungsgesuch zudem einen Auszug aus dem Strafregister beilegen. Je nach Kanton oder Gemeinde kann auch eine Gasttaxe fällig werden, Informationen gibt es beim lokalen Tourismusbüro.

Zusätzlich müssen Personen, die ein Gastgewerbe betreiben wollen, über bestimmte Voraussetzungen verfügen. Auch hier unterscheiden sich die kantonalen Voraussetzungen. In vielen Kantonen ist eine berufliche Ausbildung oder Berufspraxis verpflichtend, in aller Regel muss eine Prüfung über Kenntnisse der gesetzlichen Grundlagen für das Führen eines Gastgewerbebetriebes abgelegt werden. Voraussetzung ist auch ein guter Leumund, der Betreiber darf in der Vergangenheit auch nicht Vorschriften der Gastgewerbe-, der Alkohol-, der Gesundheits-, der Lebensmittel-, der Betäubungsmittel- oder der Ausländergesetzgebung oder des Arbeitsrechtes verletzt haben.

Gesellschaftsform für die Pension

Wer eine Pension eröffnen will, sollte sich auch über die zu wählende Gesellschaftsform der Pension Gedanken machen. Es stehen verschiedene Rechtsformen zur Auswahl:

Eine Personengesellschaft wie die Einzelfirma, die einfache  Gesellschaft, die Kollektiv- oder Kommanditgesellschaft bedeuten für den Betreiber der Pension einen vergleichsweise geringen bürokratischen Aufwand, allerdings haftet er für sein Unternehmen mit dem Privatvermögen.

Alternativ kann er aber auch die Gründung einer Kapitalgesellschaft wie einer GmbH in Erwägung gezogen werden. Bei dieser ist die Haftung auf das Gesellschaftsvermögen begrenzt. Zur Gründung einer GmbH ist ein Stammkapital von 20.000 Franken erforderlich. Die Gründung der GmbH bedarf der öffentlichen Beurkundung und die Gesellschaft muss ins Handelsregister eingetragen werden.

Alleinstellungsmerkmale: mit der Pension zum Erfolg

 Pension kaufen, Frühstück, Foto: Robert Kneschke / fotolia.com
Pensionen können mit einem gesunden und abwechslungsreichen Frühstück punkten. Foto: Robert Kneschke / fotolia.com
Pension kaufen, Wellness, Foto: Soloviova Liudmyla / fotolia.com
Ein Wellness-Bereich oder eine Sauna ist ein attraktives Alleinstellungsmerkmal einer Pension. Foto: Soloviova Liudmyla / fotolia.com

Wer mit seiner Pension erfolgreich sein will, sollte versuchen, sich durch Alleinstellungsmerkmale von der Konkurrenz abzuheben. Zwar haben Pensionen im Vergleich zu Hotels üblicherweise ein eingeschränktes Leistungsangebot, dennoch gibt es Möglichkeiten. Einige Beispiele:

  • Aussagekräftiger Web-Auftritt und Präsenz in den sozialen Netzwerken: So kann der Pensionsbetreiber ein positives Bild von seiner Unterkunft erzeugen und Kunden anlocken.
  • Besondere Frühstücksangebote: zum Beispiel regionale Produkte, nur Lebensmittel in Bio-Qualität oder auch spezielle Angebote für Veganer.
  • Kooperationen mit Ausflugsveranstaltern oder Museen steigern die Attraktivität.
  • Gutscheine für Gäste können dafür sorgen, dass diese zu Wiederholungstätern werden. Zum Beispiel: Das nächste Mal nur sechs Nächte zahlen und sieben bleiben.

Zudem wird ein kostenloses, schnelles und stabiles W-Lan von vielen Gästen erwartet.

Pension kaufen und eröffnen: Wirtschaftliche und steuerliche Aspekte

Wer eine Pension kaufen, pachten oder neu bauen möchte, sollte zunächst eine Standort- und Mitbewerberanalyse durchführen, um zu klären, ob das Vorhaben überhaupt erfolgversprechend sein kann. Dabei sollte der angehende Pensionsbetreiber auch seine Zielgruppe im Blick haben und sich genau überlegen, welche Dienstleistungen er anbieten will.

Hoher Kapitalbedarf

Beim Kauf einer Pension ist der anfängliche Kapitalbedarf in der Regel enorm hoch und entsprechend der Erfolgsdruck sehr gross. Handelt es sich um eine bereits bestehende Immobilie, kann es sinnvoll sein, ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Auch bei der Pacht sollte der angehende Pensionsbetreiber genau prüfen, ob die veranschlagte monatliche Pacht marktüblich ist und ob sich ausreichende Überschüsse erzielen lassen – am besten durch einen Vergleich mit anderen Angeboten.

Wirtschaftlichkeit berechnen

Pension kaufen, Kalkulation, Foto: iStock/Geber86
Wer eine Pension eröffnen möchte, sollte vorab genau kalkulieren. Foto: iStock/Geber86

Wichtig ist zudem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung. Diese sollte sehr sorgfältig vorgenommen werden, sonst könnten wichtige Kostenpositionen falsch eingeschätzt oder gar vergessen werden. Insbesondere sollte die mögliche Auslastung realistisch eingeschätzt werden, denn nicht immer lassen sich alle Zimmer vermieten. Eine grosse Kostenposition sind dabei die Personalkosten, die auch dann zu tragen sind, wenn die Pension anfangs schlecht ausgelastet ist. Zu beachten ist ausserdem, dass Pensionen häufig längere Anlaufphasen haben, bis der Betrieb wie gewünscht läuft. Wird eine Pension neu eröffnet und nicht im laufenden Betrieb von einem Vorpächter oder Voreigentümer übernommen, muss bedacht werden, dass schon viele Monate vor der Eröffnung erhebliche Kosten anfallen, wenn beispielsweise schon Pacht zu zahlen ist, aber noch Arbeiten vor der Wieder- oder Neueröffnung zu erledigen sind.

Richtig Werbung machen

Pension kaufen, Werbung, Foto: iStock / KatarzynaBialasiewicz
Gute Fotos sind das A & O für einen repräsentativen Online-Auftritt und eine gute Social-Media-Präsenz. Foto: iStock / KatarzynaBialasiewicz

Gerade bei der Neueröffnung oder -ausrichtung einer Pension sollten Gründer von Anfang an versuchen, eine möglichst hohe Auslastung zu erreichen. Das geht nur mit zielgruppengerechtem Marketing. Die Anmeldung bei Vergleichsportalen im Internet sowie der ein Eintrag im Branchenbuch sind ratsam. Doch auch die Nutzung von sozialen Netzwerken und ein eigener, ansprechend gestalteter Internetauftritt sorgen dafür, dass Betreiber von Pensionen bekannter werden und mehr Gäste erreichen. Diese Massnahmen lassen sich mit einer Zusammenarbeit mit dem örtlichen Tourismusverband sowie mit Reiseveranstaltern verbinden.

Fazit: Für die eigene Pension wird viel Kapital nötig

Wer eine Pension kaufen, pachten oder neu bauen will, muss in vielen Fällen erhebliche Finanzmittel aufbringen. Eine gute Planung, eine Standortanalyse und das Aneignen von Fachwissen sind deshalb unabdingbar.