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Grundstück kaufen: Was ist zu beachten?

Wer sich sein eigenes Haus bauen will, braucht zuerst das passende Grundstück. Die folgenden Tipps zeigen, wo man Grundstücke findet, welche Dokumente vor einem Kauf zu prüfen sind und was ein Kaufvertrag beinhalten sollte.

Baugrundstück kaufen mit immowelt.ch, Foto: ThomBal /fotolia.com
Baugrundstück kaufen mit immowelt.ch, Foto: ThomBal /fotolia.com

Die Suche nach dem richtigen Baugrundstück

Neben den klassischen Suchmöglichkeiten in der Zeitung und in Anzeigenblättern geben Städte und Gemeinden Auskunft über verkäufliche Grundstücke. Darüber hinaus sind im Internet Plattformen zu finden, auf denen Interessenten nach freien Bauplätzen in der Schweiz suchen können. Auf immowelt.ch gibt es folgende Funktionen, die die Suche unterstützen:

  • Inserate: Online-Anzeigen bieten Platz für Bilder und den Lageplan eines Grundstücks. Darüber hinaus stehen genauere Informationen zum Stand der Erschließung, zur Umgebung und der bestehenden Infrastruktur zur Verfügung – wenn der Anbieter diese angegeben hat. Weiter oben auf dieser Seite können Nutzer auf der Suche nach einem Grundstück angeben, wo das Bauland liegen soll. Nach einem Klick auf den „Suchen“-Button erhalten sie eine Liste mit passenden Inseraten. Um diese Exposé-Liste weiter einzugrenzen, haben Nutzer die Möglichkeit, weitere Kriterien wie Kaufpreis, Quadratmeterpreis, Grundstücksfläche und den Erschließungsgrad anzugeben.
  • Suchanzeige: Interessenten können genauso wie Verkäufer eine Anzeige aufgeben. So erreichen sie Eigentümer, die gezielt nach Kaufwilligen suchen. Die Suchanzeige beinhaltet idealerweise alle wichtigen Informationen für die Verkäufer wie eine Preisvorstellung und die gewünschte Größe des Grundstücks.
  • Merkliste: Die Merkliste ermöglicht es Suchenden, alle interessanten Inserate zu speichern und miteinander zu vergleichen.
  • Suchauftrag: Wer ein Grundstück kaufen möchte, kann einen kostenlosen Suchauftrag bei immowelt.de anlegen. Damit aktiviert er eine regelmäßige Benachrichtigung per E-Mail. Sie enthält die neuesten Angebote, die den gewünschten Kriterien entsprechen. Diese Kriterien lassen sich jederzeit bearbeiten oder löschen.

Anzeigen enthalten zwar üblicherweise die wichtigsten Informationen über das Grundstück wie Preis, Größe und zumindest grobe Ortsangaben. Für eine Kaufentscheidung sind aber noch weitere Detailinformationen wichtig.

Bauerwartungsland, Bauland oder Baugrundstück?

Die Einordnung in eine dieser drei Kategorien ist wichtig, um Kosten und Dauer des Hausbaus abschätzen zu können.

Die einzige wirklich sichere Variante ist dabei ein Baugrundstück, beziehungsweise baureifes Land. Käufer von Baugrundstücken können sofort mit der Bauplanung beginnen. Denn für diese Gebiete gibt es einen rechtsgültigen Bebauungsplan und die Erschließung ist ebenfalls beendet.

Bauland oder Baugrundstück kaufen, Foto: ArTo /fotolia.com
Bauland oder Baugrundstück kaufen, Foto: ArTo /fotolia.com

Ein Baugrundstück gilt dann als vollständig erschlossen, wenn es an die Verkehrs-, Versorgungs- und Entsorgungssysteme angeschlossen ist. Es sind also öffentliche Straßen, Kanalisation sowie Leitungen für Strom, Wasser, Gas, Fernsehen und Telefon vorhanden. Und zwar vom öffentlichen Netz bis zur Grundstücksgrenze. Zwischen Grundstücksgrenze und Hausanschlusspunkt sind die jeweiligen Versorgungsunternehmen für die Anschlüsse zuständig. Die Kosten hierfür trägt der Grundstückseigentümer.

Die Gemeinde führt die Erschließung bis zur Grundstücksgrenze durch und ist berechtigt, vom Besitzer einen Erschließungsbeitrag einzufordern. Dieser kann bis zu 90 Prozent der gesamten Erschließungskosten betragen. Die Kosten werden allerdings auf alle Anlieger nach einem bestimmten Schlüssel, zum Beispiel der Grundstücksgröße oder Nutzungsart, aufgeteilt. 

Als Bauland sind Flächen ausgewiesen, für die ein rechtsgültiger Bebauungsplan vorhanden ist. Allerdings ist das Grundstück noch nicht voll erschlossen. Die Gemeinde muss zuerst Anschlüsse für beispielsweise Wasser, Abwasser und Strom verlegen, bevor der Häuslebauer beginnen darf. Unter Umständen kann der Bauherr die Erschließung selbst veranlassen.

Handelt es sich dagegen um Bauerwartungsland, ist der Bau in der Zukunft lediglich wahrscheinlich. Etwa, weil für das Gebet eine entsprechende Nutzung im Flächennutzungsplan eingetragen ist. Wer ein solches Grundstück kauft, hat aber keinerlei Anspruch auf eine Bebauung zu einem bestimmten Zeitpunkt. Wenn er Pech hat, wird das Land niemals zum baureifen Land.

Lage und Infrastruktur des Bauplatzes

Die Lage ist das A und O für oder gegen eine Kaufentscheidung. Liegt der Bauplatz in zentraler Lage oder in der Peripherie? Weitere entscheidende Kriterien sind beispielsweise die Nähe zum Arbeitsplatz, Einkaufsmöglichkeiten, die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie Lärm- und Geruchsquellen. Diese und andere wichtige Informationen sind dem Zonenplan und dem Baureglement zu entnehmen.

Angeschlossenes Baugrundstück, Foto: ThomBal /fotolia.com
Angeschlossenes Baugrundstück, Foto: ThomBal /fotolia.com

Möglichkeiten der Bebauung

Um einen möglichst vollständigen Überblick zur möglichen Bebauung und eventuellen Bauvorhaben in der Nachbarschaft zu erhalten, sollten Interessenten beim zuständigen Gemeindeamt sowie beim Grundbuchamt einige Dokumente einsehen:

Zonenplan

Grundsätzlich ist in der Schweiz die Gemeindeverwaltung für die Bauplanung in ihrem Gebiet zuständig. Der Zonenplan, auch kommunaler Nutzungsplan genannt, hilft ihr bei der städtebaulichen Entwicklung. Darin werden Flächen eigentümerverbindlich als Bauzonen, Landwirtschaftszonen und Schutzzonen ausgewiesen. Die gekennzeichneten Bauzonen unterteilt der Zonenplan in Wohn-, Arbeits- sowie gemischte Zonen. Eine weitere Kategorie enthält spezielle Zonen für öffentliche Bauten und Anlagen.

Einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan, Foto: Cpauschert /fotolia.com
Einfacher oder qualifizierter Bebauungsplan, Foto: Cpauschert /fotolia.com

Baureglement

Auf Basis des kommunalen Zonenplans entwickelt die Gemeinde eine detaillierte Bauordnung für ihren Ort. In diesem Plan legt sie die Regeln der baulichen Nutzung jedes Grundstücks hinsichtlich Aussehens und räumlicher Massstäbe der Gebäude fest.

Zu beachten ist, dass die kommunalen Pläne zahlreiche Bestimmungen des Bundes, der Kantone und der Gemeinden vereinen müssen. Beispielsweise basieren sie auf dem jeweiligen kantonalen Richtplan, der die Grundzüge der räumlichen Entwicklung des Kantons definiert.

Grundbuch

Vor der Entscheidung, ein Grundstück zu kaufen, ist neben dem Zonenplan und dem Baureglement auch der Grundbuchauszug wichtig. Dieser ist beim Grundbuchamt des entsprechenden Kantons einzusehen. Im Grundbuch sind beispielsweise Grundlasten oder Servitute wie Wegrechte festgelegt. Zudem finden Bauherren Details zu den Grundstücksverhältnissen. Diese sind durch folgende Dokumente einsehbar:

Grundstücksbeschaffenheit

Neben den amtlichen Dokumenten ist ebenso die Beschaffenheit des Baulands zu prüfen, damit keine unerwarteten Kosten entstehen. Zu höheren Ausgaben beim Hausbau können beispielsweise nachträgliche Erschließungsmaßnahmen oder zusätzliche Sicherungen aufgrund eines wenig tragfähigen Bodens beitragen.

Neigungswinkel

Ein Grundstückskauf in Hanglage schränkt die Möglichkeiten des Hausbaus ein. Bei einer starken Hanglage spielt der Boden des Baulands eine große Rolle. Hier muss ein Experte feststellen, ob die Beschaffenheit hinsichtlich der Tragfähigkeit für eine Bebauung geeignet ist. Zudem ist zu prüfen, inwieweit das Hangwasser, das bei Niederschlägen gegen das Mauerwerk drücken kann, ein Problem ist. Im schlimmsten Fall kann es in das Mauerwerk eindringen und es beschädigen.

Beschaffenheit eines Grundstücks prüfen, Foto: Shotsstudio /fotolia.com
Beschaffenheit eines Grundstücks prüfen, Foto: Shotsstudio /fotolia.com

Boden

Um die Bodenbeschaffenheit zu untersuchen, muss ein Gutachter bestellt werden. Dieser bohrt mit einem Kernbohrer in dem Bereich in die Erde, wo später das Haus stehen soll. Ist der Bau eines Kellers geplant, geht die Bohrung etwa fünf bis sechs Meter in die Tiefe. Das Bodengutachten gibt Aufschluss über den Fluss des Grundwassers, das Bodenmaterial und die Tragfähigkeit des Bodens. Im Falle einer für den Hausbau problematischen Bodenbeschaffenheit erarbeitet der Gutachter Lösungsmöglichkeiten. Ist der Grund beispielsweise zu felsig oder besteht er aus aufgeschütteter Erde, könnte die Sprengung der Felsen oder die Verdichtung der Erde eine Lösung sein.

Nebenkosten zum Kaufpreis

Die Nebenkosten muss der Käufer zuzüglich zum Kaufpreis des Grundstücks bezahlen. Die Höhe der einzelnen Posten ist abhängig von den Bestimmungen der Gemeinde, in der das Baugrundstück liegt.

  • Grunderwerbsteuer: Zwischen ein und vier Prozent des Kaufpreises.
  • Gebühr für die Eintragung ins Grundbuch: etwa 0,3 bis 1,1 Prozent des Kaufpreises oder des amtlichen Steuerwerts.
  • Notargebühren, beispielsweise für die Beurkundung des Kaufvertrags und den Eintrag ins Grundbuch: Der Gebührensatz für den Notar wird entweder anhand des Zeitaufwands oder anhand des Kaufpreises festgelegt. Eine einheitliche Gebührenordnung gibt es in der Schweiz nicht. Die Gebühren unterscheiden sich je nach Kanton. Die Kosten werden in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Eine andere Regelung sollte im Kaufvertrag vermerkt werden.

Reservationsvertrag, Kaufvertrag und Grundbucheintrag

Kaufvertrag und Grundbucheintrag für ein Grundstück, Foto: Denis Junker /fotolia.com
Kaufvertrag und Grundbucheintrag für ein Grundstück, Foto: Denis Junker /fotolia.com

Häufig schliessen Käufer und Verkäufer einen Reservationsvertrag ab. Damit verpflichtet sich der Verkäufer, das vereinbarte Grundstück zu reservieren. Der Käufer sagt dem Kauf zu. Allerdings ist dieser Vertrag nicht bindend, da die Beglaubigung durch einen Notar fehlt.

Ein Kaufvertrag ist erst nach Unterzeichnung beim Notar rechtskräftig, der das Schriftstück beglaubigt. Hat der Notar alle nötigen Unterlagen zusammen, beginnt er mit der Ausarbeitung des Kaufvertrags. Käufer und Verkäufer erhalten einen Entwurf zur Durchsicht. Im Zweifel ist es ratsam, einen Anwalt mit der Prüfung des Kaufvertrags zu beauftragen. Der Vertrag muss folgende Aspekte enthalten:

  • Grundstückseigentümer
  • Grundstücksdaten und eventuelle Belastungen
  • baurechtlicher Zustand
  • vereinbarter Kaufpreis
  • Zahlungsmodalitäten: Die Zahlung ist normalerweise erst fällig, wenn alle Genehmigungen vorliegen und nicht übernommene Lasten aus dem Grundbuch gelöscht sind.
  • Auflassungsvormerkung im Grundbuch: So kann der Verkäufer das Grundstück nicht kurz vor dem Abschluss des Kaufvertrags belasten oder anderweitig verkaufen.
  • Gewährleistungsausschluss: Der Vertrag schließt eine nachträgliche Haftung des Verkäufers in der Regel aus. Aus diesem Grund ist die genaue Prüfung des Wunschgrundstücks im Vorfeld wichtig. Der Haftungsausschluss ist allerdings ungültig, wenn der Verkäufer einen Mangel vor der Unterzeichnung des Kaufvertrags mutwillig verschweigt. In diesem Fall kann der Käufer Ansprüche geltend machen.

Sind beide Seiten mit dem Vertrag einverstanden, geht es zum gemeinsamen Notartermin. Dort findet die Unterzeichnung des Kaufvertrags statt und der Notar veranlasst den Grundbucheintrag. Danach kann der neue Grundstückseigentümer mit der Planung des Hausbaus beginnen.

Baurecht statt Grundstückskauf: eine gute Alternative?

Erbbaurecht: Pachten statt Kaufen, Foto: Bill Ernest /fotolia.com
Erbbaurecht: Pachten statt Kaufen, Foto: Bill Ernest /fotolia.com

Statt ein Grundstück zu kaufen, gibt es die Möglichkeit des Baurechts oder des sogenannten „Landkaufs auf Zeit“. Der Baurechtsnehmer bezahlt für die Grundstücksfläche einen Baurechtzins, der meist einmal im Jahr fällig ist. Dessen Höhe wird in regelmässigen Abständen an die aktuellen Gegebenheiten angepasst. Der Baurechtsvertrag läuft höchstens 100 Jahre, in denen der Baurechtsnehmer auf dieser Fläche Gebäude errichten, vermieten, verkaufen und vererben darf. Nach Ablauf des Vertrags geht das gesamte Gelände mit den Gebäuden in den Besitz des Eigentümers über, was als Heimfall bezeichnet wird. Dieser muss für die Gebäude eine entsprechende Entschädigung an seinen ehemaligen Baurechtsnehmer zahlen. Die Höhe dieser Entschädigung richtet sich nach dem Gebäudewert und wird oft schon im Vorfeld festgelegt. In Zeiten hoher Kreditzinsen lohnt es sich, über dieses Modell des Baurechts nachzudenken. Bei niedrigen Kreditzinsen ist es meist rentabler, ein Grundstück zu kaufen. Das Baurecht wird üblicherweise vor allem von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen vergeben, die Flächen wirtschaftlich ausnutzen wollen, aber weder selbst bauen noch ihren Grundbesitz langfristig aufgeben wollen.