Inserieren Sie auf immowelt.ch bereits ab 39.90 CHF

Anzeige aufgeben Preisübersicht

Haus kaufen – so verwirklichen Sie den Traum vom Eigenheim

Viele Menschen träumen davon, ein eigenes Haus zu besitzen. Wer sich diesen Wunsch erfüllen möchte, sollte den Hauskauf im Voraus gründlich planen.

Der Kauf eines Hauses will gut überlegt sein. Es sind nicht nur Fragen der Finanzierung zu klären. Auch Lage und Bauart des Eigenheims sollten den Wünschen der angehenden Eigentümer entsprechen. Im Folgenden erfahren Sie, worauf beim Hauskauf zu achten ist.

Vor- und Nachteile eines Hauskaufs

Einfamilienhaus kaufen. Foto: M.Rosenwirth/fotolia.com
Einfamilienhaus kaufen. Foto: M.Rosenwirth/fotolia.com

Wer mit dem Gedanken spielt, ein Haus zu kaufen, sollte sich in genaues Bild über die Vor- und Nachteile eines Eigenheims machen. Zu den unumstrittenen Vorteilen zählt die Unabhängigkeit von steigenden Mieten. Des Weiteren bietet ein Eigenheim eine enorme Entscheidungs- und Gestaltungsfreiheit und ist eine gute Geldanlage fürs Alter.

Allerdings sollte man sich bewusst sein, dass eine Immobilienfinanzierung oft um etwa 20 Prozent kostspieliger ist als die Miete für ein vergleichbares Haus, so Armin Bodemer, Fachberater für Finanzdienstleistungen (IHK).

Zudem müssen Grunderwerbssteuer, Notargebühren und gegebenenfalls Maklergebühren bezahlt werden, die zwischen rund fünf und rund 15 Prozent des Kaufpreises ausmachen können. Diese Zahl variiert je nach Bundesland und hängt auch davon ab, ob ein Makler eingeschaltet ist oder nicht. Weiterhin sind Hauseigentümer für die Pflege und Instandhaltung des Hauses selbst verantwortlich und haben höhere Nebenkosten als Mieter. Das liegt daran, dass sie für Aufwendungen aufkommen müssen, die Mieter nicht zu tragen haben. Zu diesen Nebenkosten gehören Folgende: 

  • Steuern
  • Gebäudeversicherungskosten
  • Kosten für die Reparaturen und Instandhaltung
  • Hypothekar- und Baurechtzinsen
  • Niederschlagsableitungsgebühr

Letztendlich ist es eine Frage der Lebensumstände, ob die Vor- oder Nachteile eines Hauskaufs überwiegen. Wer häufig den Wohnort wechseln muss, ist in einer Mietwohnung besser aufgehoben. Dasselbe gilt für Menschen, die großen Wert auf Unabhängigkeit legen. Für Leute mit einem sicheren Arbeitsplatz, genug Einkommen und dem Wunsch, langfristig am selben Ort zu wohnen, lohnt sich meist ein Eigenheim.

Die passende Immobilie kaufen

Häuser gibt es viele, doch nur wenige haben das Potenzial, für den Suchenden zum liebgewonnenen Zuhause zu werden. Nicht nur die Größe ist entscheidend. Bei der Suche nach den geeigneten vier Wänden sind außerdem folgende Faktoren wichtig:

  • gute Verkehrsanbindung
  • Ruhige Lage: Lärmbelästigungen durch Autobahnen und Hauptstraßen mindern den Wert des Gebäudes
  • Ausrichtung des Hauses: Eine südliche oder südwestliche Ausrichtung senkt die Heizkosten. Zudem kommt mehr Licht in die Innenräume.
  • Infrastruktur: Kindergärten, Schulen, Apotheken, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung erleichtern den Alltag und tragen zum Wert der Immobilie bei.


Immobiliensuche in der Zeitung. Foto: Fiedels/fotolia.com
Immobiliensuche in der Zeitung. Foto: Fiedels/fotolia.com

Oberstes Gebot bei der Immobiliensuche ist, Augen und Ohren offen zu halten. Häuser in guten Lagen finden oft ohne Inserat einen Käufer. Es spricht sich schnell herum, wenn ein Haus in einer beliebten Gegend frei wird. Dennoch ist das Studieren von Immobilienanzeigen wichtig. Da die Anzeigentexte in den Immobilienanzeigen von Tageszeitungen sehr knapp ausformuliert sind, informieren sich die meisten Interessenten im Internet. Bei den einschlägigen Immobilienportalen sind die Beschreibungen der angebotenen Häuser sehr ausführlich und mit Fotos hinterlegt. So bekommt man schon vor der Besichtigung einen ersten Eindruck von der Immobilie.

In der Regel suchen Käufer länger als Mieter, bis sie ein passendes Angebot finden. Aus diesem Grund lohnt es sich, die proaktive Immobiliensuche mit dem Veröffentlichen einer Suchanzeige zu ergänzen. Der Vorteil einer Suchanzeige ist, dass der Anbieter auf den Suchenden zukommen kann. Suchanzeigen sind sowohl in Zeitungen als auch in Online-Portalen möglich. Im Gegensatz zu einer Zeitungsannonce muss man sich bei einer Online-Suchanzeige jedoch nicht aus Kostengründen kurzfassen.

Immobilienfinanzierung: Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Wer ein Haus kauft, muss die Immobilienfinanzierung sorgfältig planen. Foto: singkham /fotolia.com
Wer ein Haus kauft, muss die Immobilienfinanzierung sorgfältig planen. Foto: singkham /fotolia.com

Ein Hauskauf ist für die meisten Menschen die grösste Investition ihres Lebens. Da sich die Hausfinanzierung oft über Jahrzehnte hinzieht, ist es wichtig, diese gut zu planen. Zuerst gilt es, den Kaufpreis und die Nebenkosten – dazu zählen Handänderungssteuer, Maklerprovision, Grundbuch- und Notarkosten sowie mögliche Ausgaben für Renovierungsarbeiten – zusammenzuzählen. Wenn man diese Summe vom Eigenkapital abzieht, bleibt der Betrag übrig, welcher mit Fremdkapital finanziert werden muss.

Wer in der Schweiz mithilfe eines Hypothekarkredits ein Haus kaufen möchte, sollte in der Regel mindestens 20 Prozent des Kaufpreises und der Nebenkosten mit Eigenkapital abdecken können, um von der Bank einen Kredit zu bekommen.

Das vom Käufer eingebrachte Eigenkapital kann aus folgenden Quellen kommen:

  • Ersparnisse
  • Geld aus dem Verkauf von Wertpapieren
  • unbelehntes Bauland, dessen Eigentümer man ist
  • Pensionskasse


Bevor Finanzinstitute einen Hypothekarkredit bereitstellen, überprüfen sie mithilfe einer Rechnung, ob die Immobilie für den Käufer tragbar ist. Als Faustformel für diese Rechnung gilt, dass die Belastung durch das Haus nicht mehr als 30 Prozent des Haushalt-Bruttoeinkommens ausmachen darf. Hierbei dürfen Amortisationszahlungen für die zweite Hypothek oder ein allfälliges Darlehen nicht vergessen werden. Des Weiteren sind Rückstellungen für Unterhalt, Nebenkosten, Reparaturen oder Renovationen mit einzukalkulieren.

Hauskäufer sollten aber nicht ihr gesamtes Erspartes ins Eigenheim stecken, sondern einen Teil als Polster für Notfälle liquide halten. Es dauert oft Jahrzehnte bis das Haus abbezahlt ist. In dieser Zeit kann viel geschehen: Was, wenn bei Paaren nur noch einer Geld verdient? Oder nach einem Arbeitgeberwechsel das Gehalt geringer ausfällt? Auch Krankheit oder Berufsunfähigkeit sollten mit einberechnet werden.

Jeder Typ ist anders: Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte und Reihenhaus

Freistehendes Einfamilienhaus mit Balkon. Foto: JS/fotolia.com
Freistehendes Einfamilienhaus mit Balkon. Foto: JS/fotolia.com

So verschieden die Menschen sind, sind auch die Haustypen. Zu den gängigsten gehören das freistehende Einfamilienhaus, die Doppelhaushälfte und das Reihenhaus. Abhängig von der Lage ist das freistehende Einfamilienhaus am teuersten. Es ist in der Regel auf eine Familie mit zwei bis vier Kindern ausgelegt und bietet genug Platz, um sich frei entfalten zu können. Da freistehende Häuser von einem Grundstück umgeben sind, gewährleisten sie eine große Privatsphäre.

Eine Doppelhaushälfte kaufen. Foto: Magda Fischer/fotolia.com
Eine Doppelhaushälfte kaufen. Foto: Magda Fischer/fotolia.com

In einer Doppelhaushälfte findet ebenfalls eine Familie Platz. Wie der Name sagt, besteht ein Doppelhaus aus zwei Häusern, die an einer Seite direkt aneinandergebaut sind. Jede Doppelhaushälfte hat einen separaten Eingang. Wer mit dem Gedanken spielt, eine Doppelhaushälfte zu kaufen, sollte sich bewusst sein, dass die Privatsphäre etwas geringer ist als im freistehenden Haus. Die Bewohner können nur eine Seite des Grundstücks nutzen. Zudem ist der Garten direkt mit dem des Nachbarn verbunden.

Reihenhaus kaufen. Foto: Kara/fotolia.com
Reihenhaus kaufen. Foto: Kara/fotolia.com

Das zumeist kostengünstigste der drei Haustypen ist das Reihenhaus, auch Kettenhaus genannt. Es zeichnet sich dadurch aus, dass es mit anderen Häusern zu einer Reihe verbunden ist. Jedes Haus verfügt über einen eigenen Eingang und meist über einen kleinen Garten. Allerdings grenzen die Gärten direkt aneinander, sodass auch hier die Privatsphäre nicht so groß ist wie im freistehenden Einfamilienhaus. Vorteil des Reihenhaus-Baustils sind die vergleichsweise geringeren Heizkosten. Dadurch, dass die Häuser direkt miteinander verbunden sind, geht weniger Wärme über Außenwände verloren.

Gebrauchtes Haus kaufen – darauf ist zu achten

Bestehende Häuser sind in der Regel günstiger als Neubauten. Aus diesem Grund entscheiden sich viele Interessenten dafür, ein gebrauchtes Haus zu kaufen. Allerdings muss man das Gebäude so nehmen, wie es ist. Sonderwünsche lassen sich meist nur in begrenztem Umfang und mit einem entsprechenden Kostenaufwand realisieren.

Steht eine Gebrauchtimmobilie in der engeren Auswahl, ist die bauliche Substanz gründlich zu prüfen. In bestehenden Häusern gibt es oft Mängel, die nicht auf den ersten Blick zu sehen sind. Dazu zählen beispielsweise Schimmel und statische Probleme. Aus diesem Grund empfiehlt es sich, einen Gutachter bei der Hausbesichtigung mitzunehmen. Dieser nimmt die Schäden auf und ermittelt die Kosten für notwendige Sanierungen. Da der Immobilienkäufer diese Kosten trägt, sollte er sie gedanklich auf den Kaufpreis aufschlagen. 

Wer ein gebrauchtes Haus kaufen möchte, sollte sich den Energieausweis zeigen lassen. Foto: Gina Sanders/fotolia.com
Wer ein gebrauchtes Haus kaufen möchte, sollte sich den Energieausweis zeigen lassen. Foto: Gina Sanders/fotolia.com

Bei der Hausbesichtigung sind folgende Merkmale wichtig:

Bauliche Substanz:

  • Liegt ein Energieausweis vor? Was sagt er aus?
  • Wie ist die Qualität der Dämmung?
  • Sind Dacheindeckung und Dachstuhl im guten Zustand?
  • Wann und was wurde renoviert?

 

Innenbesichtigung des Hauses:

  • Größe, Anzahl und Schnitt der Zimmer
  • Zustand von Küche und Bädern
  • Beheizbarkeit der Räume
  • Zustand der Heizanlage und Elektrik
  • Gibt es Schäden und Feuchtigkeit an Innenwänden, Fußböden und Decken?
  • Qualität und Zustand von Bodenbelägen, Innentüren und Treppen

Außenbesichtigung des Hauses:

  • Qualität und Zustand der Außenanlagen und Zusatzbauten wie Garage, Tore und Zäune
  • Zustand und Material der Außenwände
  • Zustand von Dach, Regenrinnen, Kaminen und Gauben
  • Abdichtung von Fundament und Keller gegen Feuchtigkeit
  • Zustand von Fenster und Türen


Tipps für den Kauf eines Neubaus vom General- oder Totalunternehmer

Bauplan für neue Häuser zum Kaufen. Foto: Gina Sanders/fotolia.com
Bauplan für neue Häuser zum Kaufen. Foto: Gina Sanders/fotolia.com

Immobilieninteressierte erwerben neue Häuser oft von einem Generalunternehmer. Dieser ist für die gesamte Planungs-, Bau- und Verkaufsabwicklung zuständig. Stellt er zusätzlich das Bauland zur Verfügung, spricht man von einem Totalunternehmer.

Wer ein Haus kaufen will, das erst gebaut werden muss, kann mit dem Unternehmer einzelne Sonderwünsche abstimmen. So ist es beispielsweise möglich, aus einem im Grundriss vorgesehenen grossen Raum zwei kleine zu machen oder neben der Raumaufteilung die Ausstattung und Einrichtung mitzubestimmen. Dies hat jedoch meist höhere Kosten zur Folge. Ein weiterer Vorteil ist, dass Käufer eines neuen Hauses in den ersten Jahren kaum mit Reparaturen rechnen müssen.

Die Bonität des Total- oder Generalunternehmers spielt beim Neubaukauf eine entscheidende Rolle, denn eine Insolvenz kann schlussendlich den Käufer treffen. Deshalb sollte der Interessent eine Wirtschaftsauskunft über den Unternehmer einholen. Bezahlt der Unternehmer beispielsweise die Handwerker nicht, können diese den Käufer direkt belangen. So muss der Hauskäufer dieselbe Leistung zwei Mal zahlen. Nicht zu vergessen sei die Doppelbelastung: Käufer eines Bauträgerhauses müssen neben den anfallenden Kosten für das geplante Eigenheim auch die für das bisherige Zuhause bezahlen.

Wenn der Bauträger pleitegeht, kann sich die Fertigstellung des Hauses lange hinauszögern. Foto: Marco2811/fotolia.com
Wenn der Bauträger pleitegeht, kann sich die Fertigstellung des Hauses lange hinauszögern. Foto: Marco2811/fotolia.com

Für Total- oder Generalunternehmerverträge gibt es keine einheitlichen gesetzlichen Vorschriften. Aus diesem Grund ist der Vertragsinhalt genau zu prüfen. Preis, Zahlungsabwicklungen und Bezugstermin sind unverzichtbare Eckdaten des Vertrags. Weiterhin sollte ein ausführlicher Bauschrieb enthalten sein, der auf genaue Spezifikationen eingeht und diesen ein Budget zuordnet.

Da während des Baus oft Änderungen nötig sind oder vom Käufer gewünscht werden, sollte der Vertrag in dieser Hinsicht flexibel sein. Die Kosten der Änderungen sollten stets transparent sein. In der Regel vereinbart man, dass Änderungen erst umgesetzt werden dürfen, wenn eine vom Käufer unterschriebene Offerte vorliegt.

Des Weiteren empfiehlt es sich, Zwischentermine für die Fertigstellung des Hauses im Vertrag zu definieren und einen Zahlungsplan aufzustellen. Dieser gibt dem Käufer die Sicherheit, auch bei Geldproblemen des Generalunternehmers die bereits bezahlten Leistungen zu bekommen. Neben den Zwischenterminen sollte auch der Abnahmetermin explizit im Generalunternehmervertrag bestimmt sein.

Manche General- oder Totalunternehmer treten Garantierechte vertraglich an den Käufer ab. Stellt dieser im Nachhinein Mängel am Haus fest, kann er nicht den Unternehmer belangen, sondern muss sich an die einzelnen Handwerker wenden. Da dies sehr aufwendig ist, sollte man solche Klauseln vor der Vertragsunterzeichnung streichen lassen oder ein anderes Unternehmen mit dem Hausbau beauftragen. Nach SIA müssen Baumängel innerhalb von zwei Jahren beanstandet werden. Versteckte Mängel können bis zu fünf Jahre nach der Bauabnahme gerügt werden.

Eine weitere Sicherheit für den Hauskäufer ist die Vereinbarung einer Erfüllungsgarantie, die der Käufer ohne Einschränkungen beanspruchen kann. Diese sichert ihm Ersatzleistungen zu, falls der Generalunternehmer die vereinbarten Leistungen nicht erbringen kann. Meist steht eine Bank oder eine Versicherung für die Garantie ein.

Haus kaufen: Checkliste für die Kaufabwicklung

Grundlage für den Kauf eines Hauses ist ein notariell beurkundeter Kaufvertrag. Darin verpflichtet sich der Verkäufer, das Grundstück samt Aufbauten an den Käufer zu übertragen. Der Interessent hingegen verpflichtet sich, Grund und Haus zu kaufen. Diesen Aspekt des Kaufvertrages nennt man Verpflichtungsgeschäft. Laut Art. 11 i.V.m. Art. 216 OR muss der Kaufvertrag öffentlich beurkundet werden. Dies erfolgt durch einen ortsansässigen Notar. Er ist Ansprechpartner Nummer eins bei Fragen zum Kaufvertrag. Die Liegenschaft geht aber erst mit der Eintragung im Tagesregister des Grundbuchs über (Verfügungsgeschäft). Abhängig vom administrativen Aufwand wird der neue Eigentümer meist einige Wochen später ins Grundbuch eingetragen.

Wer ein Haus kauft, sollte wissen, was zum Kaufobjekt gehört und in welchem Zustand es ist. Aus diesem Grund empfiehlt sich eine Sorgfaltsprüfung, auch Due Diligence genannt. Für diese kann man beispielsweise einen Experten beauftragen. Üblicherweise werden folgende Aspekte geprüft:

  • Finanzen: Einnahmen, Ausgaben, Finanzierung, Bewertung etc.
  • Rechtliches: Vertragsdurchsicht, Einsicht in Grundbuchauszüge, Erschliessungspläne, behördliche Auflagen etc.
  • Technisches: Gebäudezustand, technische Installationen, Heizung, Dach, Fassade, Erneuerungsarbeiten, Mängel,
  • Abnützung etc.
  • Umwelt-Aspekte: Altlasten, Asbest, Bodenuntersuchung etc.


In der Regel finanzieren die meisten Menschen Immobilien zu einem grossen Teil aus Fremdkapital. Als Sicherheit für den Hypothekarkredit wird zu Lasten des Kreditnehmers und zugunsten der Bank ein Schuldbrief ausgestellt. Nur ein Notar oder das zuständige Grundbuchamt kann Schuldbriefe ausstellen. Zudem wird der Schuldbrief im Grundbuch angemerkt.

Wer ein Haus kauft, sollte den Kaufvertrag genau prüfen. Foto: Alexander Raths/fotolia.com
Wer ein Haus kauft, sollte den Kaufvertrag genau prüfen. Foto: Alexander Raths/fotolia.com

Doch viele Leute verkaufen ihr Haus, bevor sie es abbezahlt haben. In diesem Fall kann der Käufer in das bestehende Bankverhältnis zwischen Hausverkäufer und Bank einsteigen und das Kreditvertragsverhältnis übernehmen, sofern die Bank zustimmt. Doch in der Regel löst der Verkäufer sein Finanzierungsverhältnis auf und bekommt den Schuldbrief von der Bank zurück. Diesen überträgt er dann zusammen mit der Liegenschaft an den Käufer. Der Immobilienerwerber passt anschliessend den Schuldbrief auf seinen Betrag an und verwendet ihn gegenüber seiner Bank erneut als Sicherheit. Die Abwicklung der Schuldbrief-Übergabe zwischen Verkäufer- und Käufer-Bank übernimmt meist der Notar, der den Schuldbrief treuhänderisch aufbewahrt bis er das Geld von der Käufer-Bank bekommen hat. Am Tage des Vollzugs und der Grundbuchanmeldung überträgt der Notar das Geld auf die Verkäufer-Bank sowie den Schuldbrief an die Käufer-Bank.

Tipps für den Hauskauf

Es ist gar nicht so einfach das richtige Haus zu finden. Immowelt.ch gibt im Ratgeber Tipps zum Immobilienkauf.

zum Ratgeber für Immobilienkäufer

Umzug in das neue Haus

Wenn das richtige Haus gefunden ist geht es an den Umzug. Hierbei gilt es einiges zu beachten.

zum Umzugsratgeber