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Haus mieten – Wissenswertes auf einen Blick

Ein Mietshaus bietet viele Vorteile. Anders als in einer Wohnung haben Familien im Haus weder unter noch über sich Nachbarn, dafür aber ein Stückchen Garten. Weiterhin ist die Privatsphäre größer als in einer Mietwohnung. Im Folgenden erfahren Sie Wissenswertes rund ums Häuser mieten.

Ein Haus im Grünen mieten – der Traum vieler Menschen. Foto: JS-LE-PHOTOGRAPHY/fotolia.com
Ein Haus im Grünen mieten – der Traum vieler Menschen. Foto: JS-LE-PHOTOGRAPHY/fotolia.com

Ein eigenes Häuschen bewohnen ohne die finanziellen Risiken des Immobilienkaufs: Viele junge Familien entscheiden sich dafür, ein Haus nur zu mieten. Einerseits tragen Mieter eines Hauses weniger Nebenkosten als Eigentümer, andererseits bleiben sie flexibel. Falls der Mieter eines Tages einen Job in einer anderen Stadt annehmen sollte, kann er einfach den Mietvertrag kündigen und sich ein anderes Miethaus suchen.

Vor- und Nachteile eines Mietshauses

Im Gegensatz zum Hauskauf ist beim Mieten der eigenen vier Wände keine aufwendige Finanzierung mit Kreditaufnahme zu planen. Wer ein Haus zur Miete bewohnt, muss jedoch damit rechnen, dass die Mietkosten steigen können. Wenn der Referenzzinssatz erhöht wurde, die Teuerung oder die Unterhalts- und Betriebskosten gestiegen sind, grössere Renovationen beziehungsweise Umbauten erfolgt sind oder die orts- und quartierüblichen Mieten gestiegen sind, kann der Vermieter den Mietzins anheben. Dies darf er aber erst zum nächsten Kündigungstermin. Die Kündigungstermine sind ortsabhängig oder es wird explizit ein Kündigungstermin, beispielsweise immer zum Monatsende, im Vertrag vereinbart. Die Mieterhöhung muss dem Mieter über ein amtliches Formular mitgeteilt werden, das mindestens zehn Tage vor Beginn der ordentlichen Kündigungsfrist beim Mieter eintreffen und den Grund für die Erhöhung beinhalten muss.

Grosser Vorteil eines gemieteten Hauses ist, dass der Eigentümer für Pflege und Instandhaltung verantwortlich bleibt. Sturmschäden oder eine defekte Heizung verursachen dem Mieter also vorerst keine direkten Kosten. Mieter haben zwar wenige Pflichten, aber meist auch wenige Rechte. So müssen grössere Veränderungen im Haus mit dem Vermieter abgesprochen und von ihm gestattet werden. Möchte der Mieter beispielsweise einen Raum mit einer zusätzlichen Wand in zwei aufteilen oder einen anderen Boden verlegen, benötigt er die schriftliche Zusage des Vermieters. Nach Art. 267 OR muss der Mieter nicht genehmigte Umbauten bei Ablauf des Mietverhältnisses rückgängig machen. Schliesslich hat der Eigentümer ein Recht darauf, sein Haus im ursprünglichen Zustand zurückzubekommen. Des Weiteren kann ein Mietshaus – anders als ein gekauftes Haus – nicht als Kapitalanlage genutzt werden.

Häuser zur Miete – die gängigsten Haustypen

Wer ein Haus mieten möchte, sollte sich überlegen, in welchem Haustyp er sich am wohlsten fühlt. Zu den gängigsten Typen gehören das Reihenhaus, die Doppelhaushälfte und das freistehende Einfamilienhaus.

Reihenhaus mieten. Foto: BildPix.de/fotolia.com
Reihenhäuser mit Garten. Foto: BildPix.de/fotolia.com

Ein Reihenhaus, auch Kettenhaus genannt, ist mit mehreren Häusern zu einer Kette verbunden. Jedes Haus hat einen separaten Eingang und meist einen eigenen Garten. Die Gärten grenzen direkt aneinander. Das hat den Vorteil, dass man schnell mit seinen Nachbarn ins Gespräch kommt und sich Freundschaften entwickeln können. Allerdings ist dadurch die Privatsphäre geringer als in einem Einzelhaus. Weiterhin profitieren Mieter von Reihenhäusern durch die vergleichsweise geringeren Heizkosten. Die Häuser sind direkt miteinander verbunden, deshalb haben sie nicht so viele Außenwände wie freistehende Häuser. So geht bei gleicher Dämmqualität weniger Wärme über die Außenwände verloren als bei Einzelhäusern.

Doppelhaushälfte mieten. Foto: photofranz56/fotolia.com
Doppelhaushälfte mieten. Foto: photofranz56/fotolia.com

Wer etwas mehr Privatsphäre möchte, ist in einer Doppelhaushälfte gut aufgehoben. Ein Doppelhaus besteht aus zwei Häusern, die an einer Seite direkt aneinandergrenzen. Sie teilen sich eine Hauswand. Jede Doppelhaushälfte besitzt einen eigenen Eingang und zumeist einen eigenen Garten. Bei einer Doppelhaushälfte grenzt der Garten meist direkt an den des Nachbarn. Da man aber nur einen direkten Nachbarn hat, ist die Privatsphäre höher als in einem Reihenhaus.

Das freistehende Einfamilienhaus zeichnet sich durch ein Höchstmaß an Privatsphäre aus. Es ist mit einem Garten umgeben, der das Haus vom angrenzenden Grundstück trennt. Weil es auf eine Familie ausgelegt ist, bietet es genug Platz, damit sich die Bewohner frei entfalten können. 

Einfamilienhaus mieten. Foto: ThomBal/fotolia.com
Ein freistehendes Einfamilienhaus mit Balkon und Garten. Foto: ThomBal/fotolia.com

„Suche Haus zur Miete“ – schnell das Traumhaus finden

Ähnlich wie Käufer möchten Mieter meist längerfristig mit ihrer Familie in einem Haus wohnen. Aus diesem Grund haben sie hohe Ansprüche an Größe, Ausstattung und Lage der Immobilie. Der klassische Weg der Immobiliensuche ist der Blick in Tageszeitungen. Diese listen Wohnungen und Häuser aus der Region auf, die verkauft oder vermietet werden. Allerdings sind die Anzeigentexte sehr kurz und wenig aussagekräftig. Ausführlichere Beschreibungen der angebotenen Häuser und Wohnungen gibt es in Online-Immobilienportalen. Dort sind die Anzeigen mit anschaulichen Fotos und oft mit Grundrissen versehen. Wer die Immobiliensuche in Online-Portalen clever angeht, spart jede Menge Zeit. Folgende Tipps helfen, das Traumhaus schneller zu finden:

  • Suchanzeige: Mit einer Online-Suchanzeige veröffentlichen Suchende ihre Immobilienwünsche und erhalten persönliche Angebote von Anbietern wie Maklern oder Vermietern. Hierbei ist es wichtig, nicht nur die Ansprüche an die Immobilie klar zu formulieren, sondern auch sich selbst als vertrauenswürdigen Mieter darzustellen. Informationen über die Berufstätigkeit, über eventuell vorhandene Haustiere und die Anzahl der Personen, die im Haushalt leben werden, runden das Profil ab.
  • Suchauftrag: Wer ein Haus zur Miete sucht, wird nach dem Anlegen eines Suchauftrags regelmäßig per E-Mail über neue Immobilienangebote informiert. Die Suchkriterien des Auftrags lassen sich jederzeit bearbeiten und individuell anpassen.
  • Merkzettel: Immobilienportale verfügen in der Regel über einen Merkzettel. Setzen Nutzer interessante Immobilien auf diese Liste, finden sie diese mit einem Klick wieder. Zudem lassen sich die gemerkten Wohnungen und Häuser direkt gegenüberstellen und ihre Eckdaten vergleichen.
  • Freunde und Bekannte: Oft ergeben sich über Freunde und Bekannte Möglichkeiten, ein schönes Haus zu mieten. Vermieter lassen Bekannte eines Freundes meist lieber in ihr Mietshaus einziehen als völlig fremde. Es lohnt sich deshalb, seine Mitmenschen darüber zu informieren, dass man auf der Suche nach einem Haus zur Miete ist.


Haus zur Miete gesucht? So gelingt die Kontaktaufnahme mit dem Anbieter

Vermieter kontaktieren. Foto: pressmaster/fotolia.com
Der Erstkontakt zum Hausanbieter sollte höflich und freundlich sein. Foto: pressmaster/fotolia.com

Ist das Haus der Träume gefunden, gilt es Kontakt zum Vermieter beziehungsweise zum Makler aufzunehmen. Dies kann telefonisch oder per E-Mail geschehen. Schriftliche Anfragen sollten fehlerfrei und höflich formuliert sein. Wichtig ist, auf die Immobilienanzeige einzugehen. Standardisierte Anfragen machen oft weniger Eindruck.

Beim ersten persönlichen Kontakt mit dem Anbieter sind ein gepflegtes Äußeres und ein freundliches Auftreten entscheidend. Wenn dem Interessent das Haus gefällt, sollte er Fragen zum Gebäude und zur Umgebung stellen. Ein nettes Gespräch über das Geschäftliche hinaus kann den positiven Eindruck zusätzlich verstärken. Weiterhin ist es empfehlenswert, dem Anbieter auf dessen Wunsch hin folgende Informationen spätestens nach der Hausbesichtigung vorzulegen:

  • Personalausweis: Zur Bestätigung der Identität des potenziellen Mieters ist dem Vermieter oder Makler ein Blick auf den Personalausweis zu gewähren. Der Anbieter notiert daraus Name, Anschrift und Geburtsdatum. Gegebenenfalls kopiert er den Ausweis für seine Unterlagen.
  • Betreibungsregisterauszug: Das Betreibungsamt hält aktuelle oder vergangene Schuldenverhältnisse von Personen oder Firmen in einem Betreibungsregister fest. Angehende Mieter sind nicht verpflichtet, dem Anbieter einen Betreibungsauszug vorzulegen. Doch es erhöht die Chancen, als Mieter ausgewählt zu werden.
  • Referenzen: Im Anmeldeformular fragen Vermieter häufig nach Referenzpersonen, welche die Angaben, die der angehende Mieter über sich selbst macht, bestätigen können. Referenzpersonen sind beispielsweise der Arbeitgeber oder der frühere Vermieter. Die Angabe von Referenzpersonen ist freiwillig.
  • Einkommen: Vermieter interessieren sich in der Regel für das Einkommen der Bewerber, um abwägen zu können, ob diese sich das Haus leisten können. Das genaue Einkommen müssen Mieter jedoch nicht preisgeben. Der Vermieter darf lediglich nach Einkommenskategorien oder nach dem Verhältnis zwischen Miete und Einkommen fragen.

Tipps für die Hausbesichtigung

Bevor Interessenten ein Haus mieten, sollten sie es gründlich besichtigen. Nur so können sie abwägen, ob die Immobilie ihren Vorstellungen und Bedürfnissen entspricht. Ein entscheidendes Kriterium ist die Lage des Mietshauses. Mitten in der Stadt oder eher ländlich? Wie sind das Wohnviertel und die Nachbarschaft? Gibt es eine gute Verkehrsanbindung? Kindergärten, Schulen, Arztpraxen und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind ebenfalls von Vorteil. Neben der Lage ist die bauliche Substanz zu überprüfen. Manchmal haben Mietshäuser Mängel, die nicht sofort sichtbar sind. Dazu gehört beispielsweise Schimmel. Aus diesem Grund gilt es, auf Feuchtigkeitsflecken an den Wänden zu achten. 

Hausbesichtigung, Haus mieten. Foto: Kzenon/fotolia.com
Bei der Hausbesichtigung sind viele Dinge zu beachten. Foto: Kzenon/fotolia.com

Weiterhin ist folgendes zu berücksichtigen:

Bauliche Substanz

  • Gibt es Mängel an der Bausubstanz wie Risse oder dunkle Flecken an der Hausfassade?
  • Dringt Feuchtigkeit über den Keller ins Haus? Achten Sie hierbei auf Wasserränder und Rostverfärbungen an Wasser- und Gasleitungen im Keller.
  • Wie energieeffizient ist das Gebäude (Energieausweis)?
  • Ist das Haus ausreichend gedämmt?
  • Wann wurde es gebaut und gegebenenfalls renoviert?
  • Welchen Gesamteindruck hinterlässt das Gebäude?


Innen- und Außenbesichtigung

  • Wie wird das Haus geheizt und wie alt ist die Heizanlage?
  • Sind alle Räume beheizbar?
  • Zustand der Elektrik?
  • Sind die Fenster und Türen in einem guten Zustand?
  • Schnitt, Anzahl und Größe der Zimmer
  • Sind die Bäder und – falls vorhanden – die Küche in gutem Zustand?
  • Zustand von Innentüren, Treppen und Boden
  • Sind Fundament und Keller gegen Feuchtigkeit abgedichtet?

Worauf Sie beim Mietvertrag achten sollten

Hat sich der Anbieter für einen Mieter entschieden, schickt er diesem einen Mietvertrag zu. Der angehende Mieter sollte den Vertrag in Ruhe durchlesen, bevor er ihn unterzeichnet und das Haus mietet. Wichtige Aspekte sind die dort aufgeführte Größe des Mietshauses und die Nebenkosten.

Des Weiteren sind folgende Klauseln wichtig:

  • Mietkaution: Die meisten Vermieter verlangen als Sicherheit gegen eventuell ausbleibende Mietzahlungen eine Kaution. Diese darf höchstens drei Brutto-Monatszinse betragen. Der Vermieter muss sie im Namen des Mieters auf ein Mietkautions-Sparkonto oder -Sparheft hinterlegen. Wenn der Mieter zuverlässig seine Miete gezahlt hat und keine Schäden hinterlassen hat, die über die gewöhnliche Abnutzung hinausgehen, bekommt er die Kaution inklusive aufgelaufener Zinsen nach dem Auszug zurück. Hinterlässt der Mieter Schäden am Haus, erhält er nach dem Beheben der Schäden eine Schlussabrechnung vom Vermieter.
  • Übergabeprotokoll: Dem Vertrag sollte ein Hausübergabeprotokoll beiliegen. Das Protokoll listet Ausstattung, Mängel und den Zustand des Mietshauses auf. Zudem hält es den Zählerstand bei der Hausübergabe fest.
  • Kündigungsfrist: Die gängige Kündigungsfrist für Wohn-Mietverträge beträgt für Vermieter und Mieter drei Monate. Es ist jedoch möglich, dass sich beide Parteien auf andere Fristen einigen und diese vertraglich festsetzen.
  • Heimtiere: Die Kleintierhaltung ist generell erlaubt und muss nicht im Vertrag aufgeführt sein. Gibt es keine Heimtier-Regelung im Mietvertrag, dürfen im Mietshaus Tiere gehalten werden. Es sei denn, es handelt sich um aussergewöhnliche Tierarten, die sehr störend oder gefährlich sind wie Papageien oder Schlangen. Wird die Haltung von Heimtieren ganz oder zum Teil verboten, haben Mieter dennoch das Recht, Kleintiere zu halten. Grössere Tiere wie Hunde bedürfen in diesem Fall jedoch der Zustimmung des Vermieters.
  • Staffelmiete: Vermieter dürfen in Mietverträgen, die auf mindestens drei Jahre fest abgeschlossen werden, eine Staffelmiete vereinbaren. Bei Staffelmietverträgen ist eine bestimmte jährliche Mieterhöhung festgelegt. Steigt der Hypothekarzins in dieser Zeit überdurchschnittlich an, ist der Vermieter dennoch an die vereinbarte Staffelung gebunden. Sinkt der Hypothekarzins, muss auch der Mieter die festgelegte Mietstaffelung hinnehmen.
  • Indexierte Miete: Eine Index-Miete ist bei Verträgen, die auf mindestens fünf Jahre abgeschlossen werden, zulässig. Der Index-Mietvertrag legt fest, um wie viel Prozent des Landesindexes der Konsumentenpreise der Mietzins jährlich gesteigert werden kann. Die Erhöhung darf nicht mehr als 100 Prozent der Teuerung betragen. Auch hier sind Mieter und Vermieter an den Vertrag gebunden, unabhängig davon, ob beispielsweise der Hypothekarzins steigt oder sinkt.

Wie setzen sich die Kosten der Hausmiete zusammen?

Mietvertrag, Foto: Raths/fotolia.com
Mietvertrag für Wohnräume. Foto: Alexander Raths/fotolia.com

Wer ein Haus mieten möchte, sollte sich darüber Gedanken machen, wie hoch die monatlich anfallenden Kosten ausfallen dürfen, damit die Miete tragbar ist. Der warme Mietpreis setzt sich aus der Kaltmiete und den umlagefähigen Neben- bzw. Betriebskosten zusammen. Die Kaltmiete, auch Nettomiete, ist ein festgesetzter Preis, der vom Zustand und von der Lage des Hauses abhängt. Im Rahmen der Gesetzesänderung der Mietpreisbremse darf die Kaltmiete im Falle einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als zehn Prozent überschreiten. Der Mietspiegel der betreffenden Stadt gibt Auskunft über die Vergleichsmieten. Auch bei immowelt.de lassen sich die Mietpreise vergleichen. Hierbei wird ein Durchschnittswert der im Portal inserierten Immobilienangebote eines Ortes gebildet.

Vermieter dürfen ausschliesslich Nebenkosten abrechnen, die im Mietvertrag erwähnt werden. Ansonsten gilt die jeweilige Leistung schon als durch den Mietzins abgegolten. In der Regel setzen sich die Nebenkosten aus folgenden Posten zusammen:

  • Wasser: Wasserzins, Kosten für Chemikalien zur Enthärtung des Wassers.
  • Warmwasser: Ohne detaillierte Erwähnung im Mietvertrag darf Folgendes abgerechnet werden: Entkalkung von Leitungen und Boiler, periodischer Boilerservice, Energiekosten. Kosten, die nicht jährlich anfallen, werden anteilsmässig hinzugerechnet.
  • Heizkosten: Ohne detaillierte Erwähnung im Mietvertrag darf Folgendes abgerechnet werden: Kosten für Brennstoff, Strom für Pumpen und Brenner, periodischer Brennerservice, Tankrevision, Auswertung der Zählerablesung, Kaminfeger, Abfall- und Schlackenbeseitigung, Kosten für Bedienung der Heizanlage. Kosten, die nicht jährlich anfallen, werden anteilsmässig hinzugerechnet.
  • TV: Kabelgebühr, einschliesslich Urheberrechtsgebühr.
  • Abwassergebühr
  • Kehrrichtgebühr
  • Verwaltungsgebühr: Aufwand für das Erstellen der Abrechnung.

Darüber hinaus fallen Stromkosten an. Diese werden nicht vom Vermieter, sondern über den Energieversorger abgerechnet.

Das Übergabeprotokoll

Übergabeprotokoll, Haus mieten. Foto: Halfpoint/fotolia.com
Das Hausübergabeprotokoll dokumentiert Mängel, Zählerstände und die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Foto: Halfpoint/fotolia.com

Ein Hausübergabeprotokoll zu Beginn und Ende des Mietverhältnisses hilft, Rechtsstreitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über Mängel an der Mietsache zu vermeiden. Es protokolliert die beim Einzug des Mieters vorhandenen Mängel des Hauses. Darüber hinaus werden auch die Zählerstände für Strom, gegebenenfalls für Gas und, wenn verbrauchsabhängig abgerechnet wird, für Wasser festgehalten. Des Weiteren dokumentiert das Übergabeprotokoll die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Mit einer Unterschrift bestätigen Vermieter und Mieter die Richtigkeit der Angaben.

Wenn der Mieter auszieht, sollten die Schlüssel-Rückgabe und die Zählerstände in einem zweiten Hausübergabeprotokoll festgehalten werden. Weiterhin ist zu protokollieren, ob während der Mietzeit Mängel am Haus entstanden sind, die über die üblichen Verschleißerscheinungen hinausgehen. Nur diese muss der Mieter beheben. Andernfalls behält der Vermieter den Teil der Kaution ein, der zur Behebung der Mängel nötig ist.

Übergabeprotokoll

Hinweise für Mieter und Vermieter: das muss drin stehen.

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