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Wohnung kaufen - Ihr Weg zur Eigentumswohnung

Viele Mieter träumen von den eigenen vier Wänden. Eine Eigentumswohnung kann eine gute Kapitalanlage sein, angesichts der finanziellen Belastung will der Erwerb eines Eigenheims aber gut überlegt sein. Welche Vorteile der Kauf einer Wohnung mit sich bringt und auf was potentielle Eigentümer achten sollten.

Wohnungen kaufen mit immowelt.ch. Foto: Tiberius Gracchus/fotolia.com
Wohnungen kaufen mit immowelt.ch. Foto: Tiberius Gracchus/fotolia.com

Wohnen im Eigentum: Vorteile und Nachteile

Eine Wohnung kaufen oder mieten? Auch wenn die hohe Kaufsumme zunächst abschreckend wirkt, bringt der Wohnungskauf meist langfristig Vorteile mit sich. Gerade in Ballungszentren, wo der Mietzins konstant steigt.

Warum es sich lohnt, eine Wohnung zu kaufen:

  • Bewohner der eigenen vier Wände sind unabhängig von den Mietzinsentwicklungen.
  • Für die eigene Altersvorsorge ist es ideal, eine Wohnung zu kaufen. Ist die Wohnung bis zur Rente abbezahlt, hat man mehr von seiner Rente. Schliesslich muss man keinen Mietzins bezahlen.
  • Die Immobilie ist Bestandteil der Erbmasse, so dass die eigenen Kinder später von der Kapitalanlage profitieren.
  • Ändert sich die persönliche Lebenssituation, beispielsweise durch einen Umzug, lässt sich die Wohnung vermieten.
Wohnungen kaufen - für die nächste Generation sorgen. Foto: goodluz /fotolia.com
Wohnungen kaufen - für die nächste Generation sorgen. Foto: goodluz /fotolia.com

Allerdings bringt eine Eigentumswohnung Verpflichtungen mit sich. Eigentümer müssen sich vor dem Kauf über zusätzliche Kosten und Aufgaben bewusst werden:

Bevor man eine Wohnung kauft ist es wichtig zu prüfen, ob Reparaturarbeiten nötig sind. Foto: Halfpoint/fotolia.com
Bevor man eine Wohnung kauft ist es wichtig zu prüfen, ob Reparaturarbeiten nötig sind. Foto: Halfpoint/fotolia.com
  • Der Eigentümer trägt neben den üblichen Betriebskosten in Mietwohnungen weitere finanzielle Aufwendungen. Dazu gehören beispielsweise Instandhaltungskosten der Allgemeinflächen, Hausverwaltungskosten oder die Bildung von Rücklagen für zukünftige Reparatur- und Sanierungsarbeiten.
  • Es gibt eine Stockwerkeigentümerversammlung, die Beschlüsse trifft. Beispielsweise hinsichtlich baulicher Massnahmen oder der Schaffung eines Erneuerungsfonds für Unterhalts- und Erneuerungsmassnahmen.
  • Ändert sich der Arbeitsort oder bekommt die Familie Zuwachs, ist ein Umzug nötig. Bei einer gekauften Wohnung vergrössert sich der Aufwand für den Wohnortwechsel im Vergleich zu einer Mietwohnung, denn der Stockwerkeigentümer muss einen Mieter oder einen neuen Käufer finden.


Eigentumswohnung kaufen und vermieten: Das ist zu beachten

Beim Kauf einer Wohnung ist der bauliche Zustand der gesamten Immobilie zu beachten. Foto: Friedberg/fotolia.com
Beim Kauf einer Wohnung ist der bauliche Zustand der gesamten Immobilie zu beachten. Foto: Friedberg/fotolia.com

Alle, die eine Wohnung kaufen, können entweder selbst darin wohnen oder die Wohnung vermieten. Eine Vermietung macht Sinn, wenn jemand mindestens zwei Eigentumswohnungen besitzt und in einer seiner Wohnungen lebt. Plant der Wohnungssuchende selbst in der Immobilie zu wohnen, ist die Festlegung der Suchkriterien für die zukünftige Bleibe einfach. Denn die Wohnung muss den Geschmack des potentiellen Eigentümers treffen und seine Ansprüche an die Infrastruktur erfüllen.

Möchten Käufer die Wohnung von Anfang an vermieten, ist eine andere Herangehensweise notwendig, um schnell einen Mieter zu finden und langfristig Gewinn zu erzielen. Dazu zählen folgende Kriterien, über die man sich beim Kauf einer Wohnung Gedanken machen sollte: 

Zukünftige Mieter: Studenten und weniger zahlungskräftige Singles bevorzugen Ein-Zimmer-Appartements. Diese Wohnungen sind in der Regel schnell vermietet, haben aber einen größeren Mieterwechsel. Studenten ziehen nach dem Studium oft in eine andere Stadt, Singles suchen sich eine neue Bleibe, wenn sie mit einem neuen Partner zusammenziehen. Wohnungen mit mehr als drei Zimmern sind für Familien interessant. Diese bleiben meist länger in der gleichen Wohnung.

Gute Lage: Eine gute Infrastruktur mit Supermärkten, Kultureinrichtungen und Unternehmen, die Arbeitsplätze bereitstellen, machen eine Wohnlage attraktiv. Eine Wohngegend mit positiven Entwicklungsperspektiven wird auch in mehreren Jahren noch interessant für Mieter sein.

Zustand der Immobilie: Um den Allgemeinzustand des Anlageobjekts zu bewerten, ist die Unterstützung eines Gutachters ratsam. Dieser kann die möglichen Renovierungskosten sowie versteckte Altlasten und Baumängel feststellen. Solche Mängel könnten für den zukünftigen Eigentümer hohe Kosten nach sich ziehen und den erhofften Gewinn reduzieren.

Geringe Nebenkosten für Mieter: Eine schlechte Wärmedämmung oder veraltete Heizanlagen treiben die Nebenkosten für Mieter in die Höhe. Zu hohe Nebenkosten schrecken viele Wohnungssuchende ab, da diese nicht nur die Kaltmiete, sondern die Warmmiete inklusive Strom und Heizung im Blick haben.

Grundriss der Wohnung: Mieter bevorzugen große, helle Räume statt kleine oder ungünstig geschnittene Zimmer. Ist der Grundriss der favorisierten Wohnung nicht perfekt, kann ein Gutachter feststellen, ob sich die Zimmeraufteilung mit angemessenem Aufwand ändern lässt. Das lohnt sich, sofern Lage und Preis der Immobilie passen. 

Bei der Entscheidung für eine Wohnung ist deren Lage eines der wichtigsten Kriterien.  Foto: Vojtech Herout/fotolia.com
Bei der Entscheidung für eine Wohnung ist deren Lage eines der wichtigsten Kriterien. Foto: Vojtech Herout/fotolia.com

Wohnungstypen: Welche Wohnung passt zu mir?

Penthouse, Loft oder Maisonette – es gibt viele verschiedene Arten von Wohnungen zu kaufen. Welcher Wohnungstyp der richtige für den zukünftigen Eigentümer ist, hängt neben dem persönlichen Geschmack von den finanziellen Möglichkeiten ab. Hat der Kaufwillige eine Wohnungsart ins Auge gefasst, kann er dies als Suchkriterium in der Online-Suche auf immowelt.de festlegen. Folgende Wohnungstypen stehen zur Auswahl:

Terrassen-Wohnung: Wohnung mit Terrasse.

Loft: Eigentumswohnung mit großzügig bemessener Fläche und hohen Decken in ehemaligen Industrie- und Lagerhallen.

Apartment: Kleine Eigentumswohnung, häufig eine Einliegerwohnung. Das ist eine Wohnung mit separatem Eingang innerhalb eines großen Einfamilienhauses. Diese Wohnungsart kann man möbliert auf eine begrenzte Zeit vermieten.

Etagenwohnung: Alle Eigentumswohnungen ab dem ersten Stock eines Wohngebäudes.

Maisonettewohnung: Zweigeschossige Eigentumswohnung innerhalb eines Mehrfamilienhauses.

Penthouse: Freistehende Wohnung, die auf das Flachdach eines Hauses aufgesetzt wurde.

Rohdachboden: Ausbaubarer Dachboden in einem Wohngebäude.

Wie suche ich nach einer Eigentumswohnung auf immowelt.ch?

Die Suche nach einer Eigentumswohnung geht mit immowelt.ch einfach und schnell. Foto: didesign/fotolia.com
Die Suche nach einer Eigentumswohnung geht mit immowelt.ch einfach und schnell. Foto: didesign/fotolia.com

Wer bei der Wohnungssuche Immobilienanzeigen mit guten Beschreibungen und aussagekräftigen Bildern bevorzugt, sollte in Online-Portalen wie immowelt.ch stöbern. Dort gibt es eine Vielzahl an Exposés. Makler, Bauträger und Privatanbieter bieten zum Verkauf stehende Eigentumswohnungen an. Das bedeutet, dass es sowohl provisionspflichtige als auch provisionsfreie Wohnungen gibt.

Die vorhandenen Exposés der jeweiligen Stadt helfen im ersten Schritt bei der Orientierung auf dem regionalen Immobilienmarkt: Welche Grösse, Ausstattung und Lage gibt es zu einem bestimmten Preis in der gewünschten Gegend zu kaufen? Hat sich der Wohnungssuchende einen Überblick verschafft und entschieden, welchen Kriterien seine zukünftige Unterkunft entsprechen soll, geht die Wohnungssuche los. Zunächst ist im Suchfeld auf immowelt.de anzugeben, dass es sich um eine Wohnung zum Kaufen handelt und wo die Wohnung liegen soll. Mit dem Klick auf „Suchen“, erhält der Nutzer eine Ergebnisliste mit Immobilienanzeigen aus der festgelegten Region. Die Suche lässt sich präzisieren, indem der Interessent den gewünschten Immobilienpreis, die Wohnfläche, Zimmeranzahl und das Baujahr der Traumwohnung definiert.

Um die Ergebnisliste besser auf die eigenen Bedürfnisse anzupassen, kann der Nutzer weitere Kriterien auswählen. Diese beziehen sich auf Ausstattung und Merkmale wie Garten, Garage oder Barrierefreiheit. Des Weiteren lassen sich die Wohnungslage und das Geschoss sowie die Wohnungsart auswählen. Findet der Wohnungssuchende ein gewünschtes Suchkriterium wie Fußbodenheizung, Außen-Stellplatz oder Pool nicht, haben sie die Möglichkeit, dieses Merkmal in das freie Suchfeld einzutragen.

Im letzten Schritt klickt der Nutzer auf den Button „Ergebnisse anzeigen“ und er erhält alle Exposés, die seinen Suchkriterien entsprechen. Klickt er diese an, erscheinen Fotos und detaillierte Informationen zu Energieverbrauch, Lage und Ausstattung der zum Kauf angebotenen Wohnungen.

Stolperfallen beim Wohnungskauf

Die Vorteile einer Eigentumswohnung sind verlockend: Etwas für die Altersvorsorge tun und nie wieder Mietzins zahlen. Das könnte manchen zu einem unüberlegten Kauf verleiten. Allerdings gibt es Stolperfallen beim Wohnungskauf, die Interessenten vorher prüfen müssen:

Aufstellung der persönlichen Ausgaben: Das Wichtigste ist, sich im Vorfeld über die monatlich zahlbare Rate Gedanken zu machen, falls ein Kredit für den Wohnungskauf nötig ist. Dazu ist eine Bilanz zu den monatlichen Ausgaben, beispielsweise für Essen, Versicherungen und Urlaub, sowie eine Einschätzung der finanziellen Situation in den kommenden Jahren notwendig. Bleibt das Einkommen beispielsweise stabil oder verringert es sich durch Arbeitslosigkeit oder Familienzuwachs?

Folgekosten bei bestehender Wohnung: Entscheidet sich ein Käufer für eine gebrauchte Wohnung, ist eine sorgfältige Wohnungsbesichtigung empfehlenswert. Darüber hinaus geben die Protokolle der Stockwerkeigentümerversammlung Aufschluss über geplante Investitionen am Gebäude. Diese Folgekosten sind in die Entscheidung für oder gegen den Kauf der Wohnung miteinzubeziehen. Beim Erstbezug einer Wohnung in einem Neubau lohnt sich ebenfalls eine gründliche Besichtigung.

Baubeschrieb bei geplanter Wohnung: Bevorzugen Kaufwillige eine neu gebaute Wohnung, existiert diese zum Kaufzeitpunkt oftmals im Rohbau oder ist erst in Planung. Der Baubeschrieb enthält die Leistungen, die der Bauträger durchführen muss.

Tipps für die Wohnungsbesichtigung

Ganz gleich, ob Interessenten eine Wohnung mieten oder eine Wohnung kaufen möchten - Größe, Schnitt und Lage müssen stimmen. Käufer sollten jedoch etwas genauer hinsehen als Mieter, denn Mängel könnten zu unvorhergesehenen Kosten führen. Feuchtigkeit oder Risse im Mauerwerk lassen sich während der Wohnungsbesichtigung auf Anhieb erkennen. Es gibt aber auch Schäden, die für Laien nicht sichtbar sind. Aus diesem Grund sollten Käufer einen Sachverständigen bei der Wohnungsbesichtigung hinzuziehen. Dieser hat ein Auge für versteckte Mängel und dokumentiert sie. Bei einer Preisverhandlung können Kaufinteressenten diese Beschädigungen als Argumente für einen günstigeren Preis einsetzen.

Der Vorbesitzer ist verpflichtet, auf offenbarungspflichtige Mängel hinzuweisen. Dazu zählen sanierungsbedürftige Heizungen oder frühere Wasserschäden. Die Protokolle der Eigentümerversammlungen enthalten in der Regel eine Mängelliste mit Kostenvoranschlägen zur Behebung.

Darüber hinaus ist folgendes zu beachten:

Betriebskostenabrechnung: Diese gibt Aufschluss über die zu erwartenden Nebenkosten.

Energiebilanz: Ein Energieausweis ist Pflicht und enthält die Energiebilanz des Wohngebäudes.

Weitere Fallstricke: Ein Gespräch mit anderen Bewohnern der Immobilie lohnt sich, da diese auf weitere Fallstricke, Mängel oder Kosten hinweisen können.

So finanziere ich meine Eigentumswohnung

Wer eine Wohnung kauft, muss mit einer langfristigen finanziellen Belastung bis zu 30 Jahren rechnen. Deshalb ist ein gut durchdachter Finanzierungsplan notwendig. Ein Blick in die Zukunft ist schwierig. Doch Kaufwillige sollten sich überlegen, ob die aktuelle Einkommenshöhe dauerhaft bestehen bleibt. Durch Familienzuwachs oder einen Jobwechsel ist die Reduzierung des monatlich verfügbaren Budgets möglich.

Bei der Erstellung des Finanzierungsplans wird zunächst der Kaufpreis der Wohnung zuzüglich aller Nebenkosten wie Maklercourtage, Notar- und Gerichtskosten angegeben. Der Eigenkapitalanteil sollte mindestens die Nebenkosten des Wohnungskaufs abdecken. Im Idealfall wird noch ein Teil der Kaufsumme beglichen. Banken bieten zwar Kredite an, die sie ohne Eigenkapital bewilligen. Doch diese Angebote gehen meist mit einem massiven Zinsaufschlag aufgrund des höheren Risikos für die Bank einher.

Um eine Wohnung zu kaufen, ist oftmals ein Kredit nötig.  Foto: Eisenhans/fotolia.com
Um eine Wohnung zu kaufen, ist oftmals ein Kredit nötig. Foto: Eisenhans/fotolia.com

Die Lebens- und Vermögensverhältnisse des potentiellen Käufers entscheiden darüber, welches Finanzierungsmodell sinnvoll ist. Daher gibt es keinen allgemein gültigen Finanzierungsplan. Er muss individuell erstellt werden. Um die passende Baufinanzierung zu finden, sind Gespräche mit verschiedenen Banken und der Vergleich mehrerer Finanzierungsangebote ratsam.

Klassische Finanzierungsmodelle sind Hypotheken mit festem oder mit variablem Zinssatz. Bei Festhypotheken wird der Zinssatz für eine bestimmte Laufzeit festgelegt. In der Regel beträgt diese Laufzeit zwischen ein und zehn Jahren.

Den Zinssatz variabler Hypotheken passt die Bank regelmässig nach eigenem Ermessen an. Diese Kreditform eignet sich beispielsweise für kurzfristige Finanzierungen, da auf Dauer wenig Planungssicherheit möglich ist.

Weitere Hypothekenmodelle sind Geldmarkt-Hypotheken, Stufenhypotheken, Starthypotheken, Kombi- oder Mix-Hypotheken sowie Termin- oder Forward-Hypotheken.

Darüber hinaus lohnt es sich, Informationen über finanzielle Fördermöglichkeiten einzuholen. Eine Option ist die staatliche Wohneigentumsförderung. Kaufwillige können einen Betrag aus der Pensionskasse oder aus der freiwilligen privaten Altersvorsorge entnehmen und in ihre selbstgenutzte Eigentumswohnung investieren. Beispielsweise für die Rückzahlung von Hypothekardarlehen oder eine wertvermehrende Sanierung oder Renovation.

Der News-Bereich von immowelt.ch bietet aktuelle Nachrichten zur Immobilienfinanzierung.

Diese Kaufnebenkosten werden fällig

Neben dem Kaufpreis fallen diverse Kaufnebenkosten an. Dazu zählen:

Handänderungssteuer: Die Höhe dieser Steuer richtet sich nach dem Kaufpreis und beträgt zwischen ein und vier Prozent. Grundsätzlich muss der Käufer die Steuer zahlen, manchmal teilen sich Käufer und Verkäufer die Gebühr. Einige Kantone haben die Handänderungssteuer mittlerweile abgeschafft.

Notarkosten: Die Notarkosten für die Erstellung des Kaufvertrags berechnen sich nach Höhe des Kaufpreises, wobei es unterschiedliche Systeme gibt. In manchen Kantonen wie Bern, Basel-Stadt und Genève können die Notare frei gewählt werden. In anderen Kantonen wie Thurgau, Appenzell Ausserrhoden und Zürich ist der Amtsnotar zuständig. Weitere Kantone pflegen ein Mischsystem.

Grundbuchkosten: Abhängig vom Kanton werden für den Eintrag in das Grundbuch zwischen 0,3 und 1,1 Prozent des Kaufbetrags fällig. Teilweise werden die Kosten nach Zeitaufwand, teilweise nach einem festgelegten Gebührensatz berechnet. In der Regel teilen sich Verkäufer und Käufer die Grundbuchkosten.

Schuldbrief: Verlangt die Bank einen Schuldbrief zur Sicherheit, werden weitere Gebühren fällig. Diese sind abhängig von der Höhe der Hypothekarschuld.

Der Wohnungskaufvertrag

Ist die Eigentumswohnung gefunden und die Finanzierung geklärt, geht es im nächsten Schritt an die Prüfung und Unterzeichnung des Wohnungskaufvertrags. Die Unterzeichnung des Vertrags zieht weitreichende Konsequenzen in finanzieller und rechtlicher Hinsicht nach sich. Daher ist die Prüfung des Vertragsentwurfes durch einen Anwalt wichtig. Anschließend lassen sich gegebenenfalls Änderungswünsche mit dem Verkäufer besprechen. Folgende Klauseln regelt der Wohnungskaufvertrag:

  • Vertragsparteien
  • Grundbuchrelevante Regelungen
  • Kaufgegenstand inklusive der zugehörigen Nebenflächen
  • Kaufpreis inklusive geleisteter Anzahlungen
  • Berücksichtigung der Teilungserklärung
  • Zahlungsmodalitäten
  • Vollmacht zur Bestellung von Grundpfandrechten
  • Übergabebedingungen
  • Gefahr-, Nutzungs- und Lastenübergabe
  • Steuern und Kosten wie aktuelle Höhe des Hausgeldes bei gebrauchten Immobilien
  • Auflassungsvormerkung im Grundbuch
  • Schlussregelungen

Umzug in die Eigentumswohnung

Nachdem man die Wohnung gekauft hat und die Wohnungsübergabe beendet ist, kann die Eigentumswohnung bezogen werden. Dabei gibt es vieles zu organisieren und Fristen einzuhalten. Vorlagen für Umzugschecklisten sind eine gute Planungsgrundlage und Erinnerungsstütze. Dort können Termine, Aufgaben und persönliche Notizen zum Umzug hinterlegt werden. Darüber hinaus bietet immowelt.de einen E-Mail-Service an. Aktiviert man diesen, erhält man wöchentlich eine Übersicht über die anstehenden Aufgaben aus der Umzugscheckliste per Mail. Der Umzugs-Ratgeber stellt weitere Informationen rund um den Wohnortwechsel bereit.

Friedlicher Umgang mit den Nachbarn

Wohnungseigentümer können sich ihre Nachbarn in der Regel nicht aussuchen. Um die nachbarschaftlichen Beziehungen angenehm zu gestalten, sollte man die allgemein akzeptierten Umgangsformen beachten. Beispielsweise sorgen ein höflicher Umgangston und ein gegenseitiger Gruß im Treppenhaus für ein angenehmes Miteinander. Zudem lassen sich bei einer kurzen Vorstellungsrunde erste Kontakte zu den neuen Nachbarn knüpfen, nachdem die Wohnung gekauft wurde. Bei Konfliktsituationen gilt es sachlich zu bleiben. Statt im Falle einer Ruhestörung sofort die Hausverwaltung oder die Polizei einzuschalten, sollte man zuerst das persönliche Gespräch suchen. Auf diesem Weg findet sich oft eine Lösung, mit der beide Parteien leben können. Bleibt das Gespräch erfolglos, hilft ein Mediator, der zwischen den streitenden Parteien vermittelt.

Gute Umgangsformen mit Wohnungsnachbarn sind sehr wichtig. Foto: JackF/fotolia.com
Gute Umgangsformen mit Wohnungsnachbarn sind sehr wichtig. Foto: JackF/fotolia.com

Die eigene Wohnung: Sinnvolle Kapitalanlage?

Ob es sich lohnt, eine Wohnung zu kaufen, hängt von den individuellen Rahmenbedingungen ab. Daher sollte sich jeder vor der Wohnungssuche Gedanken über seine aktuelle finanzielle, berufliche und familiäre Situation sowie über seine Zukunftspläne machen. Besonders die langfristige finanzielle Belastung ist ein Aspekt, den Interessenten intensiv prüfen sollten, bevor sie eine Wohnung kaufen.

Tipps für Immobilienkäufer

Egal ob Wohnung oder Haus. Es ist gar nicht so einfach die richtige Immobilie zu finden. Immowelt.ch gibt im Ratgeber Tipps zum Immobilienkauf.

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Umzug in die neue Wohnung

Wenn die richtige Wohnung gefunden ist geht es an den Umzug. Hierbei gilt es einiges zu beachten.

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